Kiracılar ve ev sahipleri bekleyişte: Yüzde 25 zam düzenlemesi kalkıyor mu?

Son iki yıllık süre zarfında kira rakamını düşük bulan ev sahipleri, bedelin yeniden belirlenmesi için ‘kira tespit’ davası açtı. Şimdi ise ‘kira uyarlama’ taleplerinin gündemde olduğu ifade ediliyor. Tespit davalarının 5 yılı dolduran kiracılara açılabildiğini belirten hukukçular, “Son dönemde uyarlama davası talebi arttı. Çünkü burada 5 yıl kriteri yok. Ev sahibi 1-2 yıllık kiracısı için rakamın yeniden belirlenmesini istiyor” cümlelerini kullandı. Hürriyet Bigpara'ya konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan uzmanlar, ev sahibinin öngörülemeyen gerekçeler sunması gerektiğini söyledi.

'DAVALAR HİÇ KOLAY DEĞİL'

Son aylarda ev sahiplerinin uyarlama taleplerinde büyük artış olduğunu açıklayan Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Hikmet Güngör, “Ev sahibi zam yapsa da kira bedelinin düşük kaldığını görünce kira tespit davası açıyordu. Ama burada 5 yıl şartı var. Yani kiracının bu süreyi geçmesi gerek. Ancak uyarlama davalarında bir zaman sınırı yok. Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine göre, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durum yaşanması halinde uyarlama davası açılması mümkün. Ancak en önemli husus şu; beklenmedik bir gelişme olduğunun, kiranın düşük kaldığının ispatlanması gerekir. Yapılan düzenleme nedeniyle dava açılmadan önce arabulucuya gidilmesi şart. Eğer uzlaşma olmazsa dava süreci başlar. Son aylarda öyle örnekler var ki, iki yıllık kiracının ödediği rakamla, güncel değer arasında 3-4 kat fark var. İşte bu fark ev sahibini ya da işyeri sahibini uyarlamaya itiyor. Ancak bu davaların hiç kolay olmadığı da unutulmamalı” dedi.

KİRACILAR NE YAPACAK?

Ev sahibinin yanında kiracının da dava açma hakkının bulunduğunu dile getiren Hikmet Güngör, “Mesela geçtiğimiz yıllarda pandemi etkisiyle birçok işletme zorunlu olarak kepenk indirdi. Olağanüstü bir durum yaşandı ve işletmeler ciddi gelir kaybına uğradı. Bu nedenle o dönemde mağdur olan kiracılar uyarlama istemişti. Önümüzdeki dönemde de herhangi bir sebeple bir bölgede kiralarda önemli bir gerileme olursa, kiracı bedelin aşağıya doğru revize edilmesi için uyarlama davası açabilir. Ancak bugünün piyasa şartlarında davayı açanlar ev sahipleri oluyor” diye konuştu.

YASA HAKKINDA AÇIKLAMA GELMİŞTİ

Cumhurbaşkanlığı İletişim Başkanlığı Dezenformasyonla Mücadele Merkezi, “Bakan Şimşek, yüzde 25 kira zammı sınırının kaldırılacağını açıkladı” iddiasının doğru olmadığını bildirdi.

Açıklamada şunlar yer aldı:

"Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, basına kapalı bir toplantıda iş ve finans dünyası temsilcileri ile bir araya gelmiştir. Konut kiralamalarında kira artış oranını yüzde 25 ile sınırlayan ve 1 Temmuz 2024’te sona erecek olan düzenlemeye ilişkin sorulan soruya yanıt olarak Bakan Şimşek, düzenlemenin sona ermesine yakın yeniden gözden geçirileceğini ifade etmiştir.

Bahse konu haberlerde iddia edildiği gibi konut kira artışlarında düzenlemeyle ilgili henüz bir karar alınmamış olmakla beraber, Bakan Şimşek’in kamuoyuna resmi bir açıklaması da bulunmamaktadır."

YASA NE ZAMANA KADAR GEÇERLİ?

Son olarak düzenleme, 15 Temmuz 2023 tarihinde ve 32249 sayılı Resmî Gazete‘de yayımlanarak yürürlüğe girdi. 02.07.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na konut kira sözleşmelerinde kira artış oranının sınırlı olduğuna dair eklenen Geçici Madde 2 hükümleri doğrultusunda yüzde 25’lik kira artış oranı 1 Temmuz 2024’e kadar devam edecek.

Düzenlemeye göre, 2 Temmuz 2023 tarihinden 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenecek kiralamalara tabi olan konut kira sözleşmelerinde kira artışları, bir önceki yıl kira tutarının yüzde 25'ini geçemeyecekti. Söz konusu üst limit, geçici madde olarak düzenlendiğinden süre bakımından sonradan bir uzatma olmazsa, 2 Temmuz 2023 ila 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında geçerli olmakla birlikte bu süre zarfındaki kira artışlarını ele alıyor. Kira artışlarında, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranının uygulanması için bir önceki kiralama yılına ilişkin TÜFE değişim oranının, 12 aylık ortalamaya göre yüzde 25'in altında olması gerekiyor. Kira artışının kanunda öngörülen miktarı geçmesi durumunda, aşan miktar geçersiz sayılacaktı.

HANGİ DURUMLARDA KİRA ARTTIRILABİLİR?

Ev sahipleri istediği zaman ‘evimden çık’ diyemez. Ancak kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin ihtiyacı varsa kiracının tahliyesini isteyebilir. İhtiyacım var dedikten sonra, evi bir başkasına 3 yıl süreyle kiralayamaz.

Kiralarsa eski kiracıya tazminat ödemek durumunda kalır. 10 yıl sözleşme uzama süresi dolan kiracı için herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye istenebilir. Bunun yanında evin satılması durumunda, mülkü alan kişi eğer kendi yaşayacaksa kiracının tahliyesini talep eder. Bu durumda ya 6 ay, ya da bir sonraki sözleşme dönemine kadar zaman verilir. Tarafların anlaşamaması halinde tahliye davaları ortalama 2-2.5 yıl sürebilir.