Fahiş kiralara çözüm önerileri

Ekonomik kriz ve enflasyon sadece çarşı pazarı vurmuyor. İnsanlara evlerinde de rahat vermiyor. Türkiye’nin dört bir tarafında kiraların fahiş fiyatlarla arttığı söyleniyor. Sadece kiralar değil bunun yanında gayrimenkul fiyatlarında da ciddi artışlar var.

***

Önce geçen yıl, 2020 yılı Haziran - Temmuz aylarına dönelim. 2018 yılında Rahip Brunson krizini, 2020 yılbaşından itibaren pandemi krizi takip etmişti. Hükümetin 2000’li yılların başından itibaren takip ettiği inşaat sektörü lokomotif sektör olacak ekonomi programı 2018 yılı krizi ile birlikte duvara vurmuştu. Özellikle İstanbul merkez olmak üzere birçok ilde, adına konut yerine daha vurgulu ve şatafatlı olsun diye “rezidans” denilen 2 milyon civarında konut inşa edilmiş ancak satılamamıştı. İflas eden AVM müteahhitleri vs. gayrimenkul sektörü vurgun yemiş gibiydi. Hükümet buna acil olarak çözüm buldu. Adına mortgage (morgıç) kredileri denilen, aslı konut kredisi olan krediler kullandırılıyor ama müteahhit firmaları kurtarmaya yetmiyordu. 2020 yılı Haziran-Temmuz aylarında öyle bir konut kredisi kamu bankaları aracılığı ile piyasaya pompalandı ki. Bu krediyi kullanmayan enayi olarak kabul edilebilirdi. Kredinin faizi de geri ödeme koşulları da kredi kullanmayı çok ciddi olarak teşvik ediyordu. Kamu bankalarının ve tapu dairelerinin önü hınca hınç dolu idi.

***

Sonuçta müteahhitler kurtarıldı. Kamu bankaları aracılığı ile o dönem 60 milyar TL kredi kullandırılıp fazla konut stokları eritildi. O dönem bu köşeden büyük hata yapıldığını, bu paranın sarf yerinin doğru olmadığını defalarca ifade ettim. Yanlış yere yönlendirilen milyarca lira, AK Parti iktidarının var ettiği, beslediği ve büyüttüğü canavar artık kendini büyüteni kendine yem etme yoluna giriyordu. O paralar TL’den dolara dönüp banka hesaplarına yattı. Nedeni ise 1980 yılından bu yana uygulanan hatalı ekonomik politikanın kur patlamasına neden olacağı beklentisi nedeniyle TL’den kaçılıp dövize yönelindi.

***

Para arzında müthiş bir artış oluşmuştu. 27 Aralık 2019 tarihinde piyasada dolaşan parayı temsil eden M1 para arzı 712 milyar TL iken, 18 Aralık 2020 tarihinde 1 trilyon 250 milyar TL’ye yükselmiştir. Yükseliş miktarı yüzde 76 olmuştur. İşte bugün, özellikle konut piyasasında oluşan artışın nedeni olan para artışı. Pandemi de bu paranın artması normal olabilir. Ancak bu para gerçek ihtiyaca yönlendirilmediği için şişkinliğe neden olmuştur.

***

5 Haziran 2020 tarihinde, BDDK verilerine göre 226 milyar 682 milyon dolar olan yabancı para hesaplar toplamı, 31 Aralık 2020 tarihinde 258 milyar 528 milyon dolara yükseldi. Daha fazla rakama boğmamak için fazla detaya girmiyorum. Yılbaşında banka hesaplarında TL hesapların dolar karşılığı toplamı, dövizli hesaplar toplamında fazla iken, 2020 yılsonunda bu tersine dönmüş ve günümüzde hala geri çevrilemeyen dövizli hesapların TL hesaplardan fazla olduğu bir dolarizasyon tetiklemesi oluşmuştu. İşte bu dolarizasyon tetiklemesinin ana nedeni, o dönemde müteahhitleri kurtarmak için kullandırılan cazip konut kredileri olmuştu.

***

Son açıklanan verilerle 10 Eylül 2021 tarihi itibariyle Türkiye’de bulunan banka hesaplarında yabancı para hesaplar toplamı 261 milyar 273 milyon dolardır. Görüldüğü gibi ana artış 2020 yılı Haziran-Temmuz aylarında dağıtılan, özellikle konut kredilerinden elde edilen gelirlerin dövize dönüp kur artışından nemalanma mantığı ile hesaplarda bekletilmesidir.

***

Geçen yıl bugünlerden itibaren, arada ciddi iniş çıkış olmasına rağmen genele baktığımızda çok fazla dolar kurunda hareket olmaması, hesaplarda bekleyen paraların başka yatırımlara doğru kaymasına neden olmuştur. Esas olarak rant peşinde koşan ve gerçek yatırıma dönüşmeyen bu volkan püskürüğü, bu kez gayrimenkulde artış beklentisi ile özellikle lüks konut talebini artırmıştır. Öncelikle 2020 yılı sonları ile 2021 yılı başlarında lüks konutların bulunduğu Çeşme, Bodrum, Marmaris, Antalya gibi yerleşim yerlerinde ve İstanbul’un yüksek gelirli kesiminin oturduğu yörelerde konut fiyatlarında neredeyse yüzde 100’e yakın fiyatlar artmıştır. Daha sonra bu artış yurdun her tarafına yansımış, takiben de 2021 yılı bahar ayları ile birlikte kiralarda çok ciddi sıçramalara neden olmuştur.

***

Adalet saraylarından gelen haberlerde, “kira artış” davalarında ciddi artış olduğu bilgisi gelmektedir. Özellikle memur tayin ve üniversite öğrencileri kayıt döneminde kira artışları artık can yakıcı hale gelmiştir.

***

Buna çok kısa çözüm var mıdır? Bence kısa vadede çözüm maalesef bulunmamaktadır.

Peki, çözüm nedir?

• Öncelikle konut sahibi olmanın rant getiren bir yatırım olmasının önü alınmalıdır. Türkiye’de konut; kara para aklama, vergi kaçırma, rant geliri elde etmek için çok cazip yatırım aracı olarak kullanılmaktadır.
• Sanayileşme satha yayılarak şehirlerarası, özellikle doğu ve güneydoğudan batıya göçün önüne geçecek yatırımlar yapmak,
• Konut fiyat artışlarına rant vergisi konması, konut satışlarından sadece alım satım vergisi değil, gelir vergisi konmasının da yasal düzenlemesi yapılması gerekir.
• Deprem riski de göz önüne alınarak konut yapımı, özellikle TOKİ görevlendirilerek (Müteahhit zenginleştirme modelinden vazgeçilerek) toplu konutlar yapılmalıdır.
• Tüm vatandaşların kendilerine ait konutu olması temel politika olarak hedeflenmelidir.
• Öğrencilere yönelik çağdaş, her türlü sosyal yaşamın da düşünüldüğü öğrenci yurdu yapımı, yine TOKİ aracılığı ile süratle projelendirilmelidir.