İnşaat firmaları neden batıyor?

Türkiye’de tasarruf ve sermaye birikimi eksik olduğundan işletmelerin ezici çoğunluğu kredi-ödünç-gelecek gelirlerin kullanılması yoluyla üretim ve ticari faaliyetlerini finanse ediyorlar. Bu da borçluluk oranının yüksek olmasına neden oluyor. Normal zamanlarda sürekli borçlanma olanağı bulunduğu için bu zafiyet sırıtmıyor. Tıpkı sıcak paranın ülkemize yoğun biçimde aktığı dönemlerde tüketim ve lale devri ekonomisinin yarattığı tahribatın sırıtmaması gibi. Ekonomik krizlerde bu durum yıkıcı biçimde kendini gösteriyor ve varlıklar borcu karşılamaya yetmediği için firmalar tökezlemeye başlıyor; durumu kurtaramayanlar iflas ediyorlar.
İki yıldır derinleşen ekonomik krizde şu an bu durumu yaşıyoruz.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPANLAR
Arsa sahipleri ile kat karşılığı anlaşarak binaların yenilenmesi son yılların proje modeli oldu. Herkes bu işe girdi. Yani parası olan olmayan, bu işten anlayan anlamayan şu hesabı yaptı.
Örnek:
15 dairelik bir arsada bina yenilenirse imar ve mimari hünere dayanan artışlarla 22 daire ve bir dükkan yapılır. Arsa sahiplerine yenilenmiş daireleri verilir. Yedi daire ve bir dükkan müteahhide kalır. Toplam inşaat alanının daireler 150 metrekare, dükkan 300 metrekare olduğu varsayımı ile 3.500 metrekare olduğunu kabul edelim. İnşaar maliyetini de şöyle hesap edelim. 3.500 metrekare* 1.000 TL/metrekare = 3.5 milyon TL. Bu maliyeti müteahhit kendine kalan yedi daire ve bir dükkân değerlendirilmesi ile çıkartması gerekir. Dükkânı kendine ayırdığını düşünürsek 3.5 milyon TL maliyeti 7 daireye bölmemiz gerekir. Bu durumda her daireyi 500 bin liraya satması gerekir ki bu maliyet çıksın ve dükkan kar olarak kendisine kalsın.
Müteahhit işe başlarken 100 bin lira ile başlıyor. Şuna güveniyor. Yer güzel. Ben bunun projeden satarım. Bu yedi dairenin 3’ünü projeden lansman yaparak satıyor. Ama 300 bin liraya. Topladı mı 900 bin lira. 100 bin lira parası vardı. İnşaat için bir milyon lira kaynak yarattı. İşe giriyor. Ama hesaplar şaşıyor. İnşaat malzemeleri fiyatı artıyor. Para yetmiyor. Haydi bankaya. Kredi alıyor. Kendine kalan evleri veya başka taşınmazlarını bankaya ipotek veriyor. Bir milyon TL kredi alıyor.
Sonra ne oluyor? İnşaat maliyeti dört milyon TL’ye çıkıyor. Ve daireleri ve dükksnı satamıyor. Peki, o zaman inşaatı bitireyim öyle satılır, deyip nakit akışını düzeltmek için haydi bir daha bankaya. Yeni bir milyon TL kredi alıyor. İnşaata üç milyon TL harcadı. Bir milyon TL piyasaya borcu var. Bankaya iki milyon + faiz borcu var. Elinde dört daire ve bir dükkan var. Kredi ödeme süreleri geliyor. Malları satamadığından kredileri yapılandırıyor ve ek faiz yüküne giriyor. İnşaat bitiminden bir süre sonra inşaat maliyeti faiz yükleri ile beş milyon TL’ye çıkıyor. Bu durumda dört milyon TL borcunu ödemek için dört daireyi bir milyon TL’den veya dört daireyi 500 bin liradan dükkanı da iki milyon liradan satması gerekiyor.
Bu yüklenici bir de ekonomik krizde bunu yapacak. Ama başaramıyor. Alıcı yok. Soran yok. Banka bastırıyor. Faiz biniyor. Döviz kredisi aldıysa kur farkı biniyor. Dayanamıyor. Acil borçlar için elindeki tüm malları iki milyon TL’ye satıyor, o da satabilirse! İnşaat bitti. Kar yok iki milyon lira borç var. İşte batış noktası.
TOPLU KONUT PROJESİ YAPANLAR
TOKİ’den ihale alarak dev konut projelere başlayan inşaat firmalarının çoğu aslında arsa payı inşaat yapan butik firmalardır .Sınıf atlamak istiyor. Yeterli sermayesi olmadığı halde gözü dönüyor, bu işe giriyor ve ihaleyi kazanıyor. İşletme sermayesi olsa da dev projelerin maliyetini finanse edecek nakit akışa sahip değil. Mutlaka krediye ihtiyaç duyacak. Bunu önemsemiyor. Devranın böyle gideceğini sanıyor. Ama ekonomik kriz olup ta dairler satılmayınca yeni bir projeye girmek zorunda kalıyor. Bu ikinci projenin avanslarını birinci projenin finansmanında kullanıyor. İşte kriz sarmalı bu noktada başlıyor. Sürekli proje yapmak. Yapmadığı an iskambil kağıdından yapılan evler gibi tüm projeler yıkılacak.
KAMU İNŞAATLARI YAPANLAR
Kamu kurum ve kuruluşlarına, belediyelere inşaat taahhüdünde bulunan firmaların batışı ihaleyi almak için akla ziyan bir oran vererek zarar edecekleri pahasına işi üstlenmelerinden kaynaklanıyor.
İhaleyi kazanınca büyük para kazandıklarını sanıyorlar. Daha işin başında tökezliyorlar. Hem sözleşme için hem de avans için banka teminat mektubu lazım. Onu alamıyorlar veya birçok varlıklarını ipotek ederek bu teminat mektubunu alıyorlar. İlk hakedişe kadar bankadan kredi alır işi götürürüm hesabı hakedeşin ihale makamı tarafından geciktirilmesiyle bozuluyor. Haydi, yine bankaya. Bu süreç böyle devam ediyor. Zaten zararına iş almış olan yüklenici banka kredileri ve hakedişlerin düzenli ödenmemesi nedeniyle batma noktasına geliyor.
EZCÜMLE, NE DİYORUZ?
Bu batışların temelinde arsa spekülasyonu ve rant ekonomisi var. Bu ranttan yararlanmak isteyenler kredi ile de olsa büyük kar edecekleri hesabıyla inşaat işlerine giriyorlar.
Diğer etken özellikle inşaatçılar kredi ile iş yapmayı ticari hüner olarak kabul ediyorlar. Hiçbir inşaatçı kendi parası ile inşaatı bitirmez. Tüm parasını inşaata harcamaz.
Diğer bir etken, plansız, projeksiyon ve risk yönetimi yapmadan inşaatların yapılması. Bunda devletin ve belediyelerin de kabahati var.
Bir ekonomik krizde evdeki hesap çarşıya uymuyor. Kibirli müteahhit (ben satarım edası ile söz dinlemeyen) batıyor...