Kiracıların hakları neler? Ev sahibi ve kiracılar arasındaki tüm hukuki bilgiler

Bir kiracı olarak “hangi şartlarda evden çıkabilir, ne zaman ev sahibi sizi evden çıkarabilir” veya ev sahibi olarak kiracıyı evden çıkarabilir misiniz?” bunları bilmeniz gerekir. Aksi hâlde hiç hak etmediğiniz halde mağdur konuma düşebilirsiniz. 

Hatırlatmakta fayda var her sözleşme kendi içinde özeldir, farklı farklı şartlar ve maddeler belirlenmiş olabilir. Siz yazımızı okumakla beraber mutlaka kendi sözleşmenizin de üstünden geçmeyi unutmayın.

Evde kalmak için tekrar sözleşme imzalamak gerekir mi?

Hayır. Kiracı ve ev sahibi arasında genellikle 1 yıl süreli sözleşme yapılır. Ancak bunun bir sınırlaması yoktur. Yani iki taraf anlaşmalı olarak bir süre belirleyebilir. Sözleşmede yazan süre bittiğinde tekrar yeni bir sözleşme yapmanıza gerek yok. Sözleşme her yıl aynı tarihte yenilenir. 

Evden çıkmak isteyen bir kiracıysanız yapmanız gereken, kira sözleşmesinde belirtilen süre bitmeden 15 gün önce ev sahibine yazılı olarak ihtar yollayarak sözleşmeyi sona erdirme talebinde bulunmak. Ancak bunu bildirmediğiniz takdirde sözleşmenizin aynı şartlarda uzayacağını belirtelim. 

Kiracı, evden nasıl çıkarılır?

Evini kiraya veren mal sahibiyseniz kiracıyı evden çıkarmak için geçerli sebeplerinizin olması gerekir. Çünkü kiracı, “Ben çıkıyorum” demediği sürece normal şartlarda kiracıyı tahliye etmeniz pek mümkün değil. Sadece bazı durumlarda evinizde oturan kiracıya, tahliye davası açabilirsiniz. Bu durumlar şu şekilde olabilir:

Ev sahibinin eve ihtiyacı varsa ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir

Evinize; sizin, annenizin, babanızın, kardeşinizin veya çocuklarınızın ihtiyacı varsa ya da kendinize veya aile üyelerinize iş yeri açacaksanız, ev sahibi olarak kiracıya tahliye davası açabilirsiniz. Ancak burada hukuki iki şartı sağlamanız gerekir. Bu şartlar şu şekildedir: Kira sözleşmesinin süresi ne kadarsa onun bitmesini beklemeniz ve eve ihtiyacınız olduğunu kanıtlamanız. 

Şartları sağladıktan sonra, ihtiyaç talebiyle kiracıya tahliye davasını açabilirsiniz. Tahliye kararı çıktıktan sonra tahliye ettiğiniz evi kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca yasal olarak kiraya vermeniz maalesef mümkün değil. Aksi hâlde kiracı en az 12 aylık kira bedelini tazminat olarak sizden isteme hakkına sahip olur

Kiracı aynı evde 10 yıl yaşadıysa tahliye söz konusu olabilir

10 yıllık sürenin sonunda ev sahibi kiracıyı yasal olarak tahliye edebilir. Bunun için ev sahibinin sözleşme bitiminin 3 ay öncesinde kiracıya yazılı olarak evi tahliye etmek istediğini bildirmeli..Ancak böyle bir durumda ev sahibi, kiracının tutacağı yeni ev için emlakçı komisyon ücretini veya nakliye ücretini ödemek zorunda kalır. Alternatif olarak kiracının kira bedelinin farkını kiracıya ödeyebilir. 

Son olarak, kiracının veya eşinin aynı belediye içinde kendine ait bir evi varsa kiracıya tahliye davası açmak mümkün olur. Tahliye davası, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerektiğini de belirtelim. 

Kiracı, sözleşmesi bitmeden önce evden çıkabilir mi?

Kiracı hiçbir sebep göstermeden evden çıkabilir. Ancak bunun için de kiracının yerine getirmesi gereken bazı şartlar bulunur. Bu şartları şöyle açıklayalım:

Mal sahibine ihtar bildirmek: Kiracıysanız ihtar bildirgesinde şunu belirtebilirsiniz: “Benim sözleşmem mart ayında bitiyor ancak ben ocak ayında evden çıkış yapmak istiyorum.”. Tabii burada, geçmiş kira borcunun olmaması da önemli.

Mal sahibini mağdur etmemek: Ev sahibi, ne kadar sürede o evi kiraya verebilecekse sizin de o kadar süre evde kalmanız gerekir. Burada mal sahibinin mağdur olmaması önemli. Alternatif olarak, evden hemen çıkmanız gerekiyorsa evin kiraya verileceği süre için ev sahibine kira bedelini ödeyebilirsiniz.

Böyle bir ödemenin olmaması için de 2 yol var: Erkenden ihtar verebilirsiniz ya da evden çıkmadan hemen önce yerinize aynı şartları kabul edecek ve ev sahibinizin de kabul edeceği başka bir kiracı bulursunuz. 

Ev sahibi, isteğine göre kirayı artırabilir mi?

Kira sözleşmesinde ne oran yazarsa yazsın kira artışı 12 aylık tüfe ortalamasını geçemez. Ancak 5 yıl süre dolduktan sonra mal sahibi bölgedeki kira oranlarına göre dava açabilir. Yani kiracının kaldığı ev 5 bin TL kiradaysa ama o bölgede evler ortalama 10 bin TL kiralanıyorsa ev sahibi dava açabilir. Hakimin kararına göre kira artış oranı belirlenir.

Kira sözleşmesi devredilebilir mi?

Hayır. Kira sözleşmesi ev sahibinin izni olmadan başkasına devredilemez. Çünkü ev sahibi, sözleşme imzaladığı kiracıya güvenip evini ona kiralar. Ancak anlaşmalı bir şekilde ev sahibi ve yeni kiracı, yeni bir kira sözleşmesi imzalayabilir. 

Genel hatlarıyla kiracı ve ev sahibi hakları bu şekilde olsa da ev veya iş yeri kiralarında en önemli konulardan biri kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesi hazırlarken bazı konulara dikkat etmek ve sözleşmede yazan şartları bilmek önemli. Dilerseniz sitemizde bulunan “Hem Ev Sahipleri Hem Kiracılar İçin: Kira Sözleşmesi Hakkında Bilmeniz Gerekenler” başlıklı yazıyı okuyarak konu hakkında ayrıntılı bilgiye ulaşabilirsiniz. 

Daha fazla öde talebi tehdit ve tacize giriyor

Kiracı bir konutta, 5 yıllık kira müddetini doldurduysa ve ev sahibi de TÜFE oranından fazla zam istiyorsa kira tespit davası açabilir. Kira artışı TÜFE oranında artırılır. Sözleşmede bedel belirtilmemişse, günün şartları uygulanır. Ev sahibinin, TÜFE oranının dışına çıkıp, ‘daha fazla öde’ talebi sözlü veya yazılı, tehdit ve tacize girer. Bu kişiler hakkında cezai işlem uygulanabilir.

Yalan söyleyen ev sahibi bir yıllık kira bedeli öder

“Ev sahipleri, ‘oğlum, kızım, babam, annem gelecek’ gerekçesiyle kiracıyı evden çıkarmak isterse bunu belgelemelidir. Sözle gerekçe olmaz. Kira kontratı dolmuşsa, ev sahibi gerekçesini belgelerse, tahliye ettirebilir. Ancak bu sebeplerle kiracıyı evden çıkaran ev sahibi 3 sene boyunca evi üçüncü bir kişiye kiraya veremez. Aksi takdirde, çıkarttığı kiracıya bir yıllık kira bedelini (tazminat) ödemekle yükümlüdür.”

10 yıl hakkı

Kiracının hukuki hakları arasında kira sözleşmesinde belirtilen maddelere uyulması halinde 10 yıla kadar kiralanan evin kullanılması hakkı mevcuttur. Bazı istisnai durumlar dışında evden tahliye edilmesi söz konusu değildir. Kiracı haklarının korunabilmesi için mutlaka ev sahibi ile kira sözleşmesi hazırlamalıdır. Kira sözleşmesine uyan kiracı kanunen evin kullanım hakkına sahiptir. 

Haklı gerekçelerle tahliyesinin istenmesi durumunda mutlaka ev sahibinden yazılı bildirim almalıdır. Yazılı tahliye bildirimi almadan ev sahibinin tahliye etmesi söz konusu değildir. Kiralanan evin farklı birine satılması kiracının haklarına engel olmaz. Yeni ev sahibi sözleşmenin tarafı olur. Evin yeni sahibi satın alınan tarihten 1 ay içerisinde kiracıya tahliye için bildirim gönderebilir. Bildirimin ardından kiracının tahliye süresi 6 aydır. 

Kiracı hakları evden çıkma süresi iflas eden kiracı için farklıdır. İflasını duyuran kiracıdan ödenmeyen kira bedelleri için ipotek ya da senet gibi güvenceler talep edilebilir. Güvence verilmesi için kiracıya ev sahibi tarafından süre tanınabilir. Kiracının hiçbir güvence veremeyeceğini kabul etmesi halinde ancak sözleşme anında feshedilebilir. Kiracı ve ev sahibi arasında oluşacak anlaşma yolu açıktır. 

Kaynak: mapfre, hepsiemlak