Sağlam yapılara iç göç başladı: İstanbul'da en çok hangi ilçe tercih ediliyor?

Kahramanmaraş, Hatay ve Malatya merkezli depremlerde yaşanan büyük yıkımdan sonra yeniden 1999 depremini hatırlayan İstanbullular, daha sağlam zeminli bir bölgeye taşınmak için yeni yerler arayışına girdi. Eski yapıların yoğunlukta olduğu Kadıköy başta olmak üzere, Avcılar, Beylikdüzü, Bağcılar, Sefaköy gibi pek çok ilçeden deprem göçü başladığı belirtiliyor. İstanbul'daki arayışın ilk duraklarından biri de TOKİ konutları oldu.

'SAHİL BÖLGELERİNDEN İÇ KESİMLERE DOĞRU ARAYIŞ VAR'

Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı:

"Özellikle deprem sonrasında depremzedelerin yanı sıra İstanbul'da kent içi göçün de son haftalarda yoğunlaştığını söylemek mümkün. Nispeten sahil bandında yani Marmara Denizi'ne yakın olan bölgelerde. Bunlar Zeytinburnu, Bağcılar, Avcılar gibi ve Anadolu Yakası'nda Kartal, Pendik gibi bazı bölgelerden şehrin kuzeyine doğru bir arayış var.

Bu arayışlar tabi müşterilerin bütçelerine göre farklılık gösteriyor. Şunu ifade edebiliriz ki çok katlı binadan az katlı binaya, daha zemin yapısı kuvvetli olan yerlere ki özellikle İstanbul'da şehrin kuzey bölgelerine daha yoğun hareketlilik var."

Milliyet'in haberine göre, yeni yer arayışlarında TOKİ konutlarına her zamankinden daha fazla bir rağbet var.

'TOKİ KONUTLARI SAĞLAM YAPI OLARAK GÖRÜLÜYOR'

Özelmacıklı, "Eskiden TOKİ'de oturuyorum denildiğinde bu konutların sağlamlığından ziyade çevresi ve demografik yapısı insanların aklına geliyordu ama TOKİ sağlam yapı olarak görülüyor. Yapıların kendi içerisindeki güçlüklerinden ziyade zeminin de sağlam olduğu ön plana çıktı." diyerek şu ifadeleri kullandı:

"Son deprem şunu gösterdi, sadece yapının kendisinin sağlam olması fayda sağlamadı aynı zamanda zeminin de benzer sağlamlık yapısında olması gerektiğini hatırlattı.

İÇ GÖÇÜN SEBEBİ DAYANIKLI BİNA İSTEĞİ

İstanbul'da 1999 depremi sonrasında zemin incelemelerinin deprem riski faktörüne katıldığını söylemek mümkün. İstanbul'da hane halklarının ancak yüzde 45 kadarı 2001 ve sonrası yapılarda oturuyor. Bu açıdan baktığımızda kiralık yerler boş kalmayacak belki başka kişiler tarafından doldurulacak ama en azından herkes mevcut oturduğu yerden daha sağlam neresi olabilir araştırıyor.

İSTANBUL'DA EN ÇOK TERCİH EDİLEN İLÇELER

Benzer bölgede belki daha yeni bir yapıya, orada bulunamazsa kuzeyde daha farklı bir yapıya talep var. Taleplerin bu yönlü olması kiraları da beraberinde yukarıya doğru hareketlendiriyor. Anadolu Yakası'nda Çekmeköy ön olanda, Şile ve Ağva gibi yerler ön planda. Avrupa Yakası'nda Başakşehir ve Arnavutköy gibi ilçeler ön planda.

'EYT DÜZENLEMESİ İLE GÖÇ ARTABİLİR'

EYT düzenlemesi sonrasında İstanbul'dan bir nüfus hareketliliğinin farklı illere doğru geçebileceğini değerlendiriyoruz. Bu noktada Tekirdağ, Trakya Bölgesi'nde özellikle Tekirdağ'ın Kuzeyi olmak üzere Kırklareli ile beraber bu yerler ön plana çıkabilir.

Bu hat üzerinde Balıkesir gibi biraz daha içte kalan bölgelere yoğunlaşmalar olabilir. Ege sahillerinde az katlı yapılara yoğunlaşmalar olabilir.

İÇ GÖÇ FİYAT ARTIŞINI BERABERİNDE GETİRDİ

Bu fiyatlar son 15 günde yüzde 20 arttı diyebiliriz. Deprem sonrası kira artışları yüzde 15 ile 20 arasında arttı. Bu noktada neredeyse kiralık daire yoktu, depremzedelerin de bölgelere gelmesi ile beraber var olan sınırlı stok eridi. O nedenle neredeyse kiralık daire bulunamıyor. Bulunsa da istenen rakama kiraya verilebilen bir piyasa var. Bizler bazı dirençler göstermeye çalışsak da fahiş artışları engellemeye çalışsak da mal sahibi hiçbir denetime tabi olmadan ilan veriyor.

Kendi kiracı olarak oturduğu daireyi başkalarına kiraya veren insanlar var. Ev sahibi kontrol sistemi olmadığı için daha ucuza kiraladığı bir evi başkalarına kiraya veren, odalarını kiralayan bir daire içerisinde birden çok daire çıkaran birçok farklı örnekler ile karşılaşıyoruz.

ESKİ YAPILARDA FİYATLAR DÜŞECEK Mİ?

Kiralık fiyatlar kısmında fiyatlar hemen düşmeyecektir. Belki durağan seyredebilir ama elde stok yok, özellikle 2001 sonrası yapılmış nispeten az katlı, yeni yapıların fiyatları diğerlerine göre çok daha fazla artacaktır. Fatih gibi, Bağcılar gibi Zeytinburnu gibi yerlerde çok katlı ve eski tarihli yapılarda düşüşler göreceğiz.

Bunun nedeni de evleri insanlar almak istemeyeceklerdir. Kentsel dönüşüm noktasında yıkıldığında bir iki katı avantajlı olan yerler varsa buralara rağbetler olabilir. Ama diğer eski evlerin fiyatlarında yükselme olmayacağını söylemek mümkündür."

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan ise açıklamasında şu ifadeleri kullandı: "İnsanlar şu anda özetle birinci riskli bölgeden Tuzla'dan sahil hattı Pendik, Kartal, Kadıköy, Avrupa yakasına doğru Zeytinburnu, Bakırköy, Florya bu ilçelerde oturanlar özellikle o bölgeden uzaklaşmak istiyor.

'VATANDAŞLAR İKİNCİ BÖLGEYE GİDİYOR'

Binası 1999 depreminden önce yapıldıysa taşınma konusunda onlar daha çok istekliler. Daha çok ikinci bölgeye geçildi. İstanbul'un şehir merkezine yakın yerler, Beykoz sırtları olsun, Arnavutköy olsun, Çekmeköy olsun bölge olarak bu taraflar ikinci riskli bölge diye tabir ediliyor.

Deprem riski çok daha az olan yerlere insanlar kuzeye doğru gidiyorlar oralarda bir yer arayışı var. Yine tabi ki İstanbul'dan taşınmak isteyen bir kişi Konyalıdır, atıyorum Ankaralıdır, Karadeniz bölgesinde deprem riskinin az olduğu yerler var. Aslen oralı olan vatandaşlar memleketlerine gidiyor.

Artan kiralar, deprem riski insanları bu tarz talepleri oluşturmaya sebebiyet verdi.

TAŞINIRKEN HANGİ KRİTERLERE BAKILIYOR?

Deprem ve kiralar, insanların hayat pahalılığını çok fazla hissettiği bir şehirde yaşaması ve can güvenliğinin de deprem açısından olmadığını düşünmeleri bu kişileri taşınmaya sevk ediyor. İstanbul'da yapı stokunun yüzde 60'ının 1999 depremi öncesi yapıldığını varsayarsak bu olası bir depremde risk yaratıyor.

3-Son 10 gün içerisinde İstanbul'dan göçün 20 yılın zirvesine çıktığı söyleniyor. Bu İstanbul'un demografik yapısını nasıl etkiler? Bundan sonraki süreçte göçler devam eder mi?

'BİRİNCİ BÖLGEDE FİYATLAR DÜŞEBİLİR'

Bence özellikle birinci riskli bölgede olan gayrimenkullerin fiyatlarında stabil seyir ve düşüşler olabilir. İnsanlar oralardan uzaklaşmak istiyorlar ve oralara talep yok. 2. ve 3. bölgelerde zemini daha sağlam olan yerlere talep var. Müstakil yaşama ciddi bir talep var. Bu talebe uygun yerlerde fiyatların daha da artacağını düşünüyoruz.

Bununla beraber de bir değişim olacaktır. Ancak bu değişimin büyüklüğünü kestirmek zordur. Yaşam tercihlerindeki değişiklikler gayrimenkul tercihlerini de değiştirdi. Demografik yapıda da değişimler olacaktır ancak bunun boyutlarını bugünden kestirmemiz zor.

VATANDAŞLARA ÖNEMLİ TAVSİYE

Burada insanların soğuk kanlı olması gerekir. Depremin zamanını hiç kimse bilemez. Hızlı bir şekilde binalara tespit yapılmalı. 1999 öncesi yapıldı diye kesin yıkılacak denemez, riskli yapı tespitini yaptırmaları lazım. Bu deprem sonrası yapılar için de geçerli, bu yapılara da inceleme yapılmalıdır.

Farklı güvensizlikler varsa onlar da mutlaka yapı tespiti yaptırmalı sonrasında bir güçlendirme, kentsel dönüşüm yapılabilir. Bu panik havasında yapılıp bugünden yarına çözülecek bir durum değildir.

En azından tedbir alırken de insanlar ne için tedbir aldıklarını bilirler. Ben binamın sağlam olup olmadığını bilmiyorum ama başka yerde arayışa geçtim. Bu sağlıklı değildir. Önce binan riskli mi bunu tespit et ondan sonra gerekli adım ne ise onu yap.

'PANİK HALİNDE ALINAN KARARLAR DOĞRU DEĞİL'

Eğer göç etmek gerekiyorsa o zaman bu planı yap. Hiçbir şey belli değilken bir anda panik halinde alınan kararlar doğru değildir bu fiyatları gereksiz yere artırabiliyor. Her türlü insanların hayatlarına olumsuz etki yaratabiliyor. Vatandaşlar soğukkanlı olsun, binaların riskli olup olmadığı tespit edilip ona göre hareket edilmesinin çok daha doğru olacağını düşünüyorum."