Avrupa’da mortgage krizi senaryosu

Yüksek enflasyon ve yüksek faiz koşullarının konut üretimine engel olduğunu belirten Latifoğlu, ABD’deki 2008 mortgage krizinin Avrupa’da da yaşanabileceğine dikkat çekti.

Enerji krizi ve yüksek enflasyonun peşinden Avrupa’yı konut kiralarındaki astronomik artışın ateşi sardı. Kiralar artış rekorları kırmaya başladı. İngiltere'de Londra dışındaki şehirlerde ortalama konut kirası nisan ayında ilk kez 1.000 sterlini aştı. Ülkede yıllık bazda ortalama konut kirası 1.249 sterlin oldu. Londra'da ise ortalama aylık konut kirası 2 bin 501 sterlin ile tüm zamanların en yüksek seviyesini gördü. Hollanda’nın en fazla göç alan kenti Amsterdam’da oda kirası 800-900 avro seviyesinde.  Avusturya’nın başkenti Viyana’da bir konutun metrekare kira fiyatı 17 ile 20 avro arasında değişiyor. Fahiş konut kiraları Avrupa kıtasının sorunlarında liste başı oldu. Hükümetler yükselişi önlemek için formül üretmeye çalışıyor.

KİRALARIN YÜKSELİŞİNİN NEDENİ KONUT AÇIĞI

Peki, yüksek kira sorunu nasıl çözülecek? Aydınlık Avrupa’ya konuşan ekonomist Serhat Latifoğlu, yüksek enflasyon ile artan inşaat maliyetlerinin konut arzında sorununa neden olduğunu belirtti. Latifoğlu şunları söyledi:

“Avrupa'daki konut krizinin sebebi öncelikle arz sıkıntısı. Birkaç yıldan beri düşük faiz, talebin büyümesine neden oldu. Konut sahibi olmak isteyenler, büyük ve küçük yatırımcılar büyük yatırımlar yaptılar ama tabii şimdi faizler yavaş yavaş yükselmeye başladı. Bir de birkaç yıldır yüksek oranda enflasyon var. Bu enflasyonun da sebep olduğu bir inşaat maliyeti artışı var. İnşaat maliyeti arttığı için de konut üretiminde büyük bir yavaşlama var. Yani her şehirde, Avrupa'da büyük şehirlerin hepsinde yüz binlerce konutluk açık var. Bu açıklardan ötürü de kira fiyatları yükselmeye devam ediyor. Yani enflasyona paralel bir şekilde aynı Türkiye'deki gibi kiralar da yükseliyor. Dolayısıyla da Avrupa'nın karşılaştığı sorun bir arz sorunu. Şunu anlamak gerekiyor; Avrupa'da inşaat maliyetleri düşene kadar yani enflasyon artışı durana kadar ve fiyatlar stabilize olana kadar konut arzında sıkıntı yaşanacak.”

TAVAN FİYAT İLE PİYASAYA MÜDAHALE EDİLİYOR

Almanya, Hollanda, İspanya gibi ülkeler piyasaya müdahale etmeye başladı. Avrupa’da tavan fiyat uygulaması öne çıktı. Latifoğlu’na göre enflasyon düşmedikçe kamunun desteğinin devam edeceğini belirtti :

“Bazı ülkelerde gerek satın alma konusunda, gerekse kiralar konusunda kamu desteği başladı. Avrupa’da bazı ülkelerde kiralarda tavan uygulaması var. Ama en çarpıcı olanı belki Türkiye'nin de uygulayabileceği bir model var. Katalonya'da iki yıldır boş tutulan daireler kamulaştırılıyor. Bu da bir önemli bir uygulama. En azından yüksek kira artışından dolayı mağdur olanların kısa vadeli ihtiyaçları bu şekilde karşılanabiliyor. Bunun gibi daha başka tedbirler de gelebilir. Ama genel olarak bu tip durumlarda Avrupa'da ve Amerika'da da gördüğümüz şey bir kiralarda geçici süreyle de olsa bir tavan uygulaması yapmaları. Muhtemelen daha yoğun bir şekilde bu tip kamu müdahaleleri gelmeye başlayacak piyasaya. Çünkü enflasyonda artış devam ediyor. Geçen ayki enflasyon verisi yeniden yükselişi gösterdi. Avrupa Birliği enflasyon ortalaması yüzde 7 geldi. Tabii bu rahatsız edici bir durum Merkez Bankası açısından. Dolayısıyla büyük ihtimalle kamu destekleri daha çok artacak önümüzdeki süreçte.”

FİYAT KONTROLÜ ÇÖZÜM DEĞİL

Kiralara çözüm olarak Avusturya modeli öne çıkarılıyor. Ekonomist Serhat Latifoğlu, modelin kamucu olduğunu ancak sorunu kökünden çözmediğine dikkat çekti. Konut arzını artırmanın esas olduğunu söyleyen Latifoğlu, şu vurguları yaptı: 

“Kamucu müdahaleler de var. Mesela Avusturya modelindeki kamu toplu konutları. Bu toplu konutlarda belediye binaları var. Buraya yerleştiriliyor. Belli bir sıra var burada ve bu sıraya göre sıkıntıda olanlar bu konutlarda ikamet ettiriliyorlar. Bu bir kalıcı çözüm değil. Yani fiyat kontrolleri yapmak, kirayı desteklemek veya satın almayı desteklemek gibi çözümler uygulanması gereken çözümler. Burada esasen arzı artırmak lazım. Avusturya modelinin de belki şöyle bir örneği olabilir. Kalıcı çözüm konut arzını arttırmak. Yani inşaatı teşvik etmesi gerekiyor. Avrupa'nın bütün devletlerin hatta Avrupa Birliği ölçeğinde bile bu karar alınabilir bu tip teşvikler yapılabilir.”

AVRUPA’YI MORTGAGE KRİZİ Mİ BEKLİYOR?

Enflasyonun yüzde 7, faizin 3,75 seviyesinde olduğuna dikkat çeken Serhat Latifoğlu, Avrupa’nın da ABD’deki gibi bir mortgage krizi ile karşılaşabileceği senaryosuna dikkat çekti:

“Avrupa'da enflasyon oranı yüzde 7’ye tekrar çıktı, yükseldi. Yani şimdi burada genel olarak Ortodoks faiz politikası, ekonomi politikaları izledikleri için şu anda faizler 3,75 seviyesinde. Enflasyon oranına yakın bir orana kadar yükseltilmesi gerekiyor. Şimdi şöyle bir ihtimal var. Bu Amerika'da yaşandı. Çünkü bazı bölgelerde düşüşler, fiyat düşüşleri başladı. Neden? Çünkü çok sayıda yatırımcı mortgage oranları arttığı için konut almamaya ve satmaya başladılar. Aldıkları ikinci, üçüncü konutları satmaya başladılar. Benzer bir eğilim Avrupa'da yaşanabilir bunun fiyatları aşağı çekme ihtimali var. Çünkü Avrupa Merkez Bankası FED'e göre biraz geriden geldi ve agresif bir şekilde faiz arttırıyor. Dolayısıyla bu artan faizler mortgage oranlarını yukarıya çekecek. Konut kredilerini de yukarıya çekecek. Bu birkaç ay içerisinde piyasada bir durgunluğa, arkasından da bir düşüşe neden olabilir. Bu bir senaryo ama gerçekleşmiş bir senaryo. Çünkü Avrupa Merkez Bankası enflasyon düşmediği için faizleri arttırmakta kararlı. Avrupa Merkez Bankası Başkanı birkaç defa altını çizdi ve diğer yetkililer de benzer açıklamalar yaptı. Dolayısıyla bu faiz artış süreci devam ettiği sürece mortgage için faizleri de artacak. Ve akabinde de Amerika'dakine benzeyen bir süreç yaşanabilir.”