Ekonomik durgunluk 10 yıl sonra ev fiyatlarını düşürdü

Avrupa İstatistik Ofisi, AB ülkelerinde 2023 yılı dördüncü çeyrek konut fiyatlarına ilişkin verileri açıkladı. Avro Bölgesi konut fiyatları dördüncü çeyrekte bir önceki çeyreğe göre yüzde 0,7 ve tüm yıl boyunca yüzde 1,1 düştü. AB’nin tümünde de konut fiyatları hem çeyreklik hem de yıllık bazda yüzde 0,3 düştü.

BAZI ÜLKELERDE ARTIŞ GÖZLEMDİ

Almanya konut piyasası yıllık bazda yüzde 8,4'lük düşüşle en kötü etkilenen ülkelerden biri olurken, yüzde 9,1'lik düşüşle Lüksemburg'un ardından ikinci sırada yer aldı. Onu yüzde 5,6 ile Finlandiya ve yüzde 5,3 ile İsveç takip etti.

Ancak Hırvatistan, Bulgaristan, Litvanya, Polonya ve Portekiz'in de aralarında bulunduğu bazı ülkelerde fiyatlar yüzde 8 ila 12 arasında artış gösterdi.

Ekonomistler, son yıllarda güney ve doğu Avrupa ülkelerinde daha güçlü ekonomik büyümenin konut piyasalarının yükselmeye devam etmesine yardımcı olduğunu, Almanya ve Fransa gibi merkez ülkelerin ise durgun ya da zayıf büyümeden muzdarip olduğunu söyledi.

‘GERÇEK VE POTANSİYEL ALICILAR TEMKİNLİ’

Oxford Economics'ten Ricardo Amaro fiyat düşüşünü, durgunluğa bağladı. Amaro, "Alman ekonomisinin son dönemdeki düşük performansı, gerçek ve potansiyel alıcıların ihtiyatlı davranmasına neden oluyor. Salgın sırasında konut fiyatlarında yaşanan güçlü artış da Alman piyasasını bir düzeltmeye karşı savunmasız bıraktı." ifadelerini kullandı.

Amaro, "arz dinamiklerinin" bazı ülkelerin, özellikle de "yeni inşaatların zayıf olduğu" Güney Avrupa'daki konut piyasalarının daha iyi performans göstermesini açıklamaya yardımcı olabileceğini söyledi.

ALTIN VİZE VE AVROYA GEÇİŞ CANLANMA SAĞLADI

Bazı güçlü piyasaların arkasında ülkeye özgü başka faktörler de var. Hırvatistan, Ocak 2023'te avroya geçmesinden bu yana bir yatırım akını yaşadı. Portekiz'in konut piyasası, ikinci konut satın alanlara yönelik vergi teşvikleri ve kısa süre önce kaldırılan, mülk satın alan zengin yabancılara yönelik "altın vize" uygulaması sayesinde canlandı.

Hollanda bankası ING'nin küresel makro araştırma müdürü Carsten Brzeski, Polonya'nın konut piyasasının "hem güçlü ekonomik büyümesinden hem de geçen yıl yapılan iki faiz indiriminin sağladığı ek destekten faydalandığını" söyledi.

Capital Economics'ten Andrew Kenningham, Almanya gibi bazı ülkelerde konut fiyatlarının, kiralar ya da hane halkı gelirleriyle karşılaştırıldığında aşırı değerli görünmeye başlamasının ardından daha fazla düştüğünü söyledi.

Kenningham, "Buna karşılık, İspanya gibi bazı güney Avro Bölgesi ekonomilerinde konut fiyatları hala oldukça düşük görünüyordu ve küresel mali kriz ve Avro Bölgesi krizi sırasındaki büyük konut piyasası düzeltmelerinden tam olarak kurtulamamışlardı." değerlendirmesinde bulundu.

İtalya ve Finlandiya gibi bazı ülkelerde konut fiyatları on yıl öncesine benzer seviyelerde seyrederken, Polonya, Portekiz ve Litvanya gibi diğer ülkelerde bu süre zarfında konut fiyatlarının iki kattan fazla arttığı görülüyor.

YUNANİSTAN DAHİL EDİLMEDİ

Eurostat Yunanistan verilerini dahil etmedi. Ancak Yunanistan Merkez Bankası'nın verilerine göre Yunanistan'ın konut piyasası bölgedeki en güçlü piyasalardan biri oldu. Merkez Bankasına göre konut fiyatlarının geçen yıl yüzde 13,4 arttığı belirtildi.

Fiyatlar 2022'nin üçüncü çeyreğinde, Avrupa Merkez Bankası'nın bir neslin en büyük enflasyon artışına yanıt olarak faiz oranlarını yükseltmeye başlamasından kısa bir süre sonra zirve yaptı.

Avrupa Merkez Bankası’nı eleştirenler, 2022'ye kadar uyguladığı ultra gevşek politikanın son on yılda başta emlak olmak üzere varlık fiyat balonlarını şişirmesinden sorumlu tutuyorlardı. Ancak Eurostat verilerine göre, merkez bankasının geçen yıl gösterge mevduat faizini yüzde 4 gibi rekor bir seviyeye yükseltmeye başlamasından bu yana, Avro Bölgesi konut fiyatları sadece yüzde 2,9 oranında düştü.

Brzeski, "Avrupa Merkez Bankası faiz oranlarını yükselterek balonu patlatmak için fazla bir şey yapmadı, bu da dikkat çekici ve birçok ülkede yeni konut arzının son derece kısıtlı olduğunu gösteriyor." dedi.

Brzeski ayrıca bu yılın başında Almanya'da kredi kuruluşlarının mortgage oranlarını düşürmesinin ardından konut fiyatlarının toparlanmaya başladığına dair işaretler olduğunu belirtirken, broker Interhyp de ocak ayının müşteri talepleri açısından en yoğun ay olduğunu söyledi.