Emlak uzmanı Emre Er: Avrupa’daki konut sorununu kamuculuk çözer

Kovid-19 salgını sonrası başta Avrupa olmak üzere tüm dünyada ekonomik bir kriz yaşanıyor. İnsanların en temel ihtiyaçlarına kadar etki eden bu kriz, barınma sorununu da beraberinde getiriyor. İnşaat şirketleri maliyetlerden dolayı ev yapmaktan çekiniyor.

Avrupa’da bazı insanlar kiralarını ödeyemedikleri için evlerinden çıkmak zorunda kaldı. Yüksek kiralar yoksulluğu tetiklerken ciddi bir sosyal çatışmanın oluştuğu görülüyor.

Hofbauer& Partner ImmobilienGmbH isimli Avusturya'da faaliyet gösteren emlak şirketinde yönetici olan Emre Er konunun tarihsel boyutuna da dikkat çekerek kamuculuğu işaret etti. Er, Avusturya özelinde sorunun daha önce nasıl çözüldüğünü anlattı.

PANDEMİ SONRASI MALİYETLERİN ARTMASI KRİZE SEBEP OLDU

Şu anda Avrupa'da özellikle Hollanda, İngiltere, Almanya gibi ülkelerde ciddi konut sıkıntıları yaşanmaya başlandı. Son olarak bazı Alman inşaat devleri inşaat yapmayacaklarını duyurdular. Sizce Avrupa'daki konut sorununun sebebi nedir?

2021 yılının son çeyreği itibariyle emlak piyasasında Orta ve Batı Avrupa çapında oluşacak krizin sinyalleri alınmaya başlanmıştı.

Özelikle Kovid-19 salgını esnasında 2020 ve 2021 yıllarında faizlerin tüketiciler için yılık yüzde 0.65 - 1.40 bandında hareket etmesi ile birlikte emlak yatırımlarında büyük bir patlama yaşandı.

Günümüzden bakacak olursak, elinde inşaat arsası olan inşaat şirketleri bu arsaları projelendirerek bu talebi gidermeye çalışmış ve büyük kazançlar elde etmişler.

Yine özel tüketici de benzer bir durum ile karşı karşıya kalmıştır. Duruma Avusturya bazında bakacak olursak, 2020 yılının ilk çeyreğinden 2021 yılının son çeyreğine kadar emlak fiyatlarında potansiyeli olan bölgelerde yüzde 32 artışlar söz konusu oldu.

Bu artışların temelinde tabii ki de uygun faiz politikaları yatmaktadır.

2021 yılının son çeyreğinde ise ciddi bir şekilde inşaat maliyetlerinde artışlar başlarken Rusya- Ukrayna krizi ile birlikte bu maliyetler ve enerji fiyatları rekor seviyelere yükseldi.

Bu yükseliş tabii ki inşaat şirketlerinin 2022 yılının ilk çeyreğinden günümüze kadar kâr marjını ciddi anlamda düşürmüş ve hatta zarar etmelerine sebep oldu.

Bununla birlikte inşaat projelerinde duraklamalar meydana gelmiştir.

Artan faiz ve inşaat maliyetlerinin yanı sıra Avrupa çapında özel tüketiciler koruma kapsamı altında 2022 ilk bahar aylarında kuvvetli bir kredi regülasyonu getirilmesi ile emlak alımı zorlaştı.

Avusturya’da ise uzmanların beklentisi 2023 yılında emlak fiyatlarının yüzde 8 ile 15 civarında düşmesi ve biten yeni projeler ile ciddi bir arz fazlalığının oluşmasıdır.

Bu süreç uzmanların tahminine göre 2024 yılının son çeyreğine kadar bize eşlik edecek.

KİRALARIN ARTMASINDAKİ 3 ETKEN

Kiraların artış sebebinin altında ne var?

Avusturya için bunu üç başlık ile cevaplayabiliriz: emlak fiyatlarının ve faizlerin artması, enerji fiyatlarının artması, göç krizi.

Emlak fiyatlarının ve faizlerin artmış olması:

Her yatırımda olduğu gibi emlak yatırımında da yatırımcının hedefi kâr elde etmek. Bunu başarabilmek için önüne bir amortisman süresinin belirlenmesi gerekli.

Emlak yatırımlarında bu amortisman süresi genel olarak kredinin vadesi esasında hesaplanmakta. Burada alım fiyatı ve faiz ne kadar yüksek olursa yatırımcının da getiri beklentileri o kadar artmaktadır.

Belli bir seviye ulaşıldıktan sonra ancak yatırımcının kazanç beklentisini karşılayabilecek bir artışın yapılması imkânsız hale gelmekte.

Genellikle piyasada bu seviyeye ulaşıldığında küçük yatırımcı iki türlü tepki verir:

1) Satın alır ama kiraya vermez ve kendisi kullanır, bu durumda yatırımcı olmaktan çıkar.

2) Emlak satın almak yerine kiraya geçer.

Her iki gelişimde de piyasadan kiralık emlak eksilmesi görülür.

Enerji fiyatlarının artması:

Enerji fiyatlarının artması ile özelikle yalıtım sistemleri iyi olmayan emlaklardan ve büyük emlaklardan kaçış başlar. Genellikle bu emlaklar satılır, kira sözleşmesi feshedilir ve enerji değerleri iyi olan emlaklar tercih edilir. Bu da beraberinde yalıtım sistemi iyi veya küçük dairelerin kiralanması hususunda talebi artırır.

Yine enerji fiyatlarının artması beraberinde enflasyonu getirmiş ve bina giderlerinin yükselmesine sebep olmakta.

Göç krizi:

Avrupa ciddi bir göç krizi sorunu ile karşı karşıya bulunmakta.

Yakın tarihimize bakacak olursak bunları şu şekilde sıralandırabiliriz: Suriye, Afganistan, Ukrayna ve İran.

Bu göçlerin beraberinde kiralık dairelerde yoğun bir talep artışı söz konusu oldu.

Göç eden insanların çoğunun sosyal konutlara hak sahibi olabilme süresi bürokratik engeller sebebiyle genellikle uzun sürmesini göz önünde bulunduracak olursak. Bu göçler emlak piyasasını direkt olarak etkilemekte.

AVUSTURYA MODELİ: BELEDİYE KONUTLARI

Konut sorununun çözümü sizce nasıl olmalı?

Bu sorunun benim için iki temel cevabı bulunmakta:

1. Avrupa’yı etkileyecek siyasi krizlerin körüklenmemesi ve engellenmesi

2. İnşa edilecek yeni projelerde kamunun planlama temelinde daha fazla söz sahibi olması

Avusturya açısından ikinci noktayı açacak olursak önceki yıllarda artan emlak talebini doyurmak için inşaat şirketleri ve özel şahıslar ciddi bir proje geliştirme sürecine girdi.

Bu proje geliştirme ve inşa sürecinde özel şirketler doğal olarak elinde bulunan imkanlar ile maksimum seviyede kazanç elde etmeye çalıştı. Bunu da belediyelerin imar planları destekledi. Ancak duruma günümüzden bakacak olursak 2022 yılının özelikle son çeyreğinde bitirilen projelerin satışında ciddi bir durgunluk söz konusu.

Çoğu proje toplumun ihtiyaçlarının giderilmesine yönelik yapılmadığı ortaya çıkmakta ve bu durum bir yandan emlak israfına yol açarken, diğer taraftan potansiyel sahibi inşaat şirketlerini ekonomik olarak sıkıntıya sokmuştur.

Kamunun toplumun ihtiyaçlarını giderecek bir şekilde özel inşaat şirketleri ile daha eşgüdümlü çalışması gerekmektedir.

3. Kira fiyatları artışına karşı Avusturya Modeli şeklinde bir kısıtlama getirilmesi

Avusturya’da sosyal konutlar – örneğin Viyana Belediye Konutları – ve 1955 yılından önce yapılan şehir binalarında maksimum kira uygulaması kanunları mevcut.
Bu kanunlar sayesinde Viyana özelinde; nüfusunun neredeyse üçte ikisi kira artışlarından korunmaktadır.

KİRACILARI KORUMA KANUNU

Avusturya'da kamunun sahip olduğu evler uygun standartlarda kiraya verilebiliyor? Bu model diğer ülkelerde ve Türkiye'de de uygulanabilir mi?

Avusturya'ya belki de dünya çapında bunun için en iyi örnek diyebiliriz. 1923 – 1934 yılları arasında başlatılan Viyana Belediye Evleri projesi ile örnek bir kamu çalışması gösterilmiş.

Bu modelin kesinlikle Türkiye’de uygulanması gerekmektedir.

Viyana’nın günümüzdeki nüfusu 1,98 milyon. Bundan iki yıl önce nüfus 100 bin kişi daha azdı. 2005 yılında ise bu rakam sadece 1,6 milyondu. Viyana’da iç ve dış göçe bağlı olarak ciddi bir nüfus artışı gözükmekte. Bu durum tarihte Viyana için bir ilk değil.

Birinci Dünya Savaşı esnasında ve sonrasında ciddi bir nüfus yükselişine geçen Viyana’nın nüfusu 1916 yılında 2 milyon 239 bin gibi bir rekor sayıya ulaşmıştı.

Buna hazırlıklı olmayan Viyana'da ciddi bir kiralık daire eksiği oluşmuş, vatandaşlar değil oda, yatak kiralamaya mecbur kalmışlar.

1914-1917 yılları arasında halk içerisinde büyük bir mutsuzluk oluşmaktaydı. Olası bir halk hareketini engellemek adına Kaiser Karl I. tarafından 1917 yılında Kiracıları Koruma Kanunu (Mietschutz – Kaiserliche Verordnung zum Schutz der Mieter) yürürlüğe sokulmuştur. Bu kanunun ana hedefi evsizlere ev bulmak, boş evlerin kiraya verilmesini sağlamak ve kira fiyatlarının sabitlenmesiydi.

Avusturya-Macaristan İmparatorluğu’nun yıkılması sonrasında cumhuriyete geçilmiş ve kalkınma süreci başlamış.

BİNA YAPIM VERGİSİ

4 Mayıs 1919 tarihinde Viyana Belediye Meclisi seçimlerinde başa gelen “Sosyal Demokrat İşçi Partisi’’ – günümüzde partinin ismi Avusturya Sosyal Demokrat Partisi (SPÖ) - toplumun en büyük problemi olan konut ihtiyacına karşı bir dizi önlem alıp, projeler geliştirmiş.
Temel hedef sosyalist düşünceye uygun bir komünal yaşam alanı yaratmaktı.
1923-1934 yılları arasında inşa edilecek olan belediye evleri için büyük bir bütçeye ihtiyaç vardı ancak Viyana Belediyesi’nin maddi durumu savaştan dolayı kötü bir durumdaydı. Bu sebepten dolayı projeyi gerçekleştirmek adına Viyana Belediyesi tarafından “Wohnbausteuer” (Tür. Bina Yapım Vergisi) isimli bir vergi yürürlüğe sokuldu.
Halkın durumunun kötü olduğunun bilincinde olan Viyana Belediyesi gelire dayalı bir vergilendirme yaratmış ve toplanan vergilerin yüzde 44,5 gibi büyük bir bölümünü zenginlerden toplamış.

Toplanan bu vergi sayesinde 66 binden fazla daire ve 2 binden fazla iş yeri yaratılmış. Bu kapsamlı proje sayesinde resmi rakamlara göre 220 binden fazla Viyanalı daire kiralama imkânı bulmuştur.

Günümüzde Viyana Belediye Evleri projeleri bütün hızıyla devam etmekte, özelikle dar ve orta gelirli ailelere uyguna kiralık daire imkânı sunmakta.
Viyana Belediye Konutlarında günümüzde 500 bin civarında Viyanalı yaşamakta. Yani nüfusun dörtte biri.

Bu örnek çalışma zaman içerisinde Avusturya’nın diğer eyaletlerinde de farklı konseptler ile uygulanmış ve başarı göstermiş. Bu sebepten dolayı artan kira fiyatlarından Avusturya halkı nispeten korunmuş.
Konut gibi temel bir ihtiyaçta kamucu anlayışın başarısını burada açık ve net bir şekilde görmekteyiz.

Yine kamunun konut politikasına el atmasının gerektiğini acı bir şekilde ülkemizde yaşanan deprem felaketinde gördük. Özel şirketler ve müteahhitler kâğıttan evler yaparken, kamu merkezli TOKİ konutları dimdik ayakta durmuştur.

‘TOPLUMUN BEKLENTİSİ KAMU ELİYLE SORUNLARIN ÇÖZÜLMESİ’

Bu sorun kısa vadede çözülemediği takdirde nasıl bir tablo karşımıza çıkar?

Artan kira maliyetleri ve enerji fiyatlarını göz önünde bulunduracak olursak özelikle geliri dar olan kesim ciddi sıkıntılar ile karşı karşıya kalmakta.

Temel ihtiyaç olan konut güvenliğini sağlanmaması Almanya, Hollanda ve İngiltere örneğinde olduğu gibi toplum içerisinde yeni dinamiklerin oluşmasına sebep olacaktır. Özelikle toplumun beklentisi kamu eliyle bu sorunların aktif bir şekilde çözülmesi ve oluşabilecek olan yeni sorunların önüne geçilmesi yönünde.

Avusturya bu süreci, sosyal sisteminin gelişmiş ve 1917 yılından bu yana bu problem ile karşı karşıya olmasından dolayı nispeten hafif geçirmekte. Ancak bu durum liberalizmin merkezinde bulunan ülkelerde ciddi sosyal ve siyasi dönüşümlerin habercisidir.