Ev sahipleri ve kiracılar dikkat! Kira anlaşmazlıklarında arabuluculuk dönemi 1 Eylül'de başlıyor! İşte uygulamanın ayrıntıları...
Ev sahibi ve kiracılar arasında yargıya taşınan anlaşmazlıklar mahkemeleri kilitlerken, yüksek kiraya "haksız kazanç" cezası için çalışma başladıldı. 1 Eylül'den itibaren hem kiracılar, hem de ev sahipleri arabulucuya gidebilecek. İşte arabuluculuk döneminin ayrıntıları...
Doğan Özkan
Editor
Son dönemde ev sahibi, kiracı arasında yargıya taşınan anlaşmazlıklar, 100 bin yakın kira tespit davası, 50 binin üzerinde tahliye davası mahkemeleri adeta kilitledi. Yüksek kiraya "haksız kazanç" cezası için çalışma başlatılırken, 1 Eylül'den itibaren hem kiracı hem ev sahipleri arabulucuya gidebilecek.
HAKKANİYET İNDİRİMİ
Ev sahipleri, 10 yıl dolmadan, kendisi ya da bakmak zorunda olduğu kişilerin ihtiyaçları dışında kirasını ödeyenleri keyfi nedenlerle tahliye edemiyor. Kira tespit davalarından hakim eski kiracının hakkını gözetirken "hakkaniyet indirimi" yapıyor. Örneğin vatandaş 6 bin lira kira ödüyor bölge ortalaması 14 bin liraysa kira bedeli 10 bin lira olarak belirleniyor.
SÖZLEŞMENİN BİTMESİ KİRACIYI EVDEN ÇIKARMAK İÇİN YETERLİ DEĞİL
Kiracı ev sahibinden tacize varan bir baskı, tehdit gördüğünde arabulucuya gidebileceği gibi dava da açabilir. Kira sözleşmesinin bitmesi evden çıkarmak için tek başına yeterli bulunmuyor. Yılı bitip süresi uzayan sözleşme kendini otomatik yeniliyor. Sadece kiracı değil ev sahiplerinin de yasal hakları olduğunu unutmamak gerekiyor.
Sabah gazetesinin haberine göre; ev sahipleri, 10 yıl dolmadan, kendisi ya da bakmak zorunda olduğu kişilerin ihtiyaçları dışında kirasını ödeyenleri keyfi nedenlerle tahliye edemiyor. Kira tespit davalarından hâkim eski kiracının hakkını gözetirken "hakkaniyet indirimi" yapıyor. Örneğin vatandaş 6 bin lira kira ödüyor bölge ortalaması 14 bin liraysa kira bedeli 10 bin lira olarak belirleniyor. Ev sahiplerinin kirasını ödemeyeni, konutta esaslı tadilat, yıkım varsa tahliye hakkı bulunuyor. Kiracı ev ya da ev sahibi ile sorun yaşamadığı halde evi erken boşaltırsa ev sahibinin 3 aylık kira bedelini talep etme hakkı bulunuyor. Ev sahibi konutu hemen kiraya verirse bu tazminatı talep edemiyor.
Kira tespit davalarından hâkim eski kiracının hakkını gözetirken "hakkaniyet indirimi" yapıyor. Örneğin vatandaş 6 bin lira kira ödüyor bölge ortalaması 14 bin liraysa kira bedeli 10 bin lira olarak belirleniyor.
Hem kiracı hem de ev sahiplerinin yasal hakları, kira sınırı, zorla tahliye, 1 Eylül'de başlayacak arabulucu uygulaması konusunda merak edilen soruların yanıtları şöyle:
EV SAHİBİ KİRACIYI KONTRAT SÜRESİ BİTMEDEN ÇIKARABİLİR Mİ?
Mülk sahibinin yasaya göre haklı bir nedeni yoksa kontrat süresi dolmadan tahliye mümkün değil. Kiranın ödenmemesi durumunda noterden ödeme için ihtar gönderilerek 30 gün beklenir. Bu sürenin sonunda tahliye davası veya icra takibi yoluyla tahliye talep edilebilir. 1 Eylül itibariyle dava açmadan tahliye talebiyle de arabulucuya gidilebilecek. Ev sahibi bilgisi dışında yıkım, esaslı tadilat, tamirat sözleşmeye esaslı bir aykırılık varsa süre dolmadan tahliye istenebilir. Senesi bitim süresi uzayan sözleşme kendini otomatik olarak yeniler.
EV SAHİBİ, SÖZLEŞME TARİHİNDEN ÖNCE KONUTUNU BOŞALTAN KİRACIDAN TAZMİNAT TALEP EDEBİLİR Mİ?
Herhangi bir sorun yaşanmadığı halde evden çıkması durumunda mal sahibinin 3 ay daha kira bedeli talep etme hakkı bulunuyor. Bu tutarı talep edebilmesi için de 3 aylık sürede yeni kiracı bulmamış olması gerekiyor. Eğer evi hemen kiraya verirse kiracıdan tazminat talep edilemez. Ev ilk ayın sonunda kira verilirse tazminat da bir aylık ödenir.
KİRAYA YÜZDE 25 SINIRININ ARDINDAN FAHİŞ ARTIŞLARA KARŞI YENİ ÖNLEMLER DEVREYE GİRECEK Mİ?
Kiracı ev sahibi haklarının sınırları Borçlar Kanunu'nda belirtiliyor. Yeni yasama döneminde bu konuda Türk Ceza Kanunu'nda düzenleme yapılacak. Kiraları piyasa ortalamışının üzerinde artıranlara yönelik para cezasıyla birlikte bir yıldan 3 yıla kadar hapis cezası uygulanması öngörülüyor. Kiracıya zorbalık yapan, "haksız kazanç elde eden" ev sahipleri mahkeme takdiriyle tutuklu da yargılanabilecek.
KİRACI İÇİNDEYKEN SATILAN KONUTTA TAHLİYE SÜRECİ NASIL İŞLİYOR?
Evin başkasına satışı halinde kiracının konutu boşaltması için 6 aylık süresi bulunuyor. Yeni mal sahibi kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı oturmaya devam edebilir. Bu sürenin sonunda evi boşaltmazsa arabulucuya gidilebilir.
EV SAHİPLERİNİN DEPOZİTO TALEBİNDE YASAL BİR SINIR VAR MI?
Depozito bedeli 3 aylık kiradan fazla olamaz, bu tutar da kiracı tarafından bir banka hesabına yatırılarak ev sahibinin onayı olmadan çekilemez. Ayrıca şerh düşülerek paranın vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekiyor. Kiracının mülkü boşaltması durumunda depozito bedelini tam alması için hiçbir borcu kalmaması, evde olağan eskime dışında bir hasar olmaması gerekiyor.
EV SAHİBİ TARAFINDAN TEHDİT EDİLEN, BASKI GÖREN KİRACI DA ARABULUCUYA GİDEBİLECEK Mİ?
Kira tespit, tahliye, uyarlama, kontrat kaynaklı sorunlar, taşınmaz paylaşımı, kat mülkiyetinden kaynaklı uyuşmazlıklar, aidata ilişkin davalar zorunlu arabuluculuk sürecine tabi olacak. İhtilafların tamamı önce arabulucuya gitmek zorunda olup daha sonra dava açılabilecek. Arabuluculuk sürecini davayı açmak isteyen taraf başlatacak. Örneğin ev sahibi tahliye davası açmak istiyorsa önce arabuluculuk sürecini başlatacak.
ARABULUCULUK HİZMETİNDEN ÜCRET ALINACAK MI?
Başvuruda ve iki saate kadar olan görüşmelerde ücret alınmayacak. Bu sürenin üzerindeki görüşmelerde asgari ücret tarifesine göre hesaplanacak tutar taraflardan eşit olarak alınacak. Başvurular dava açılacak yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna ya da yetkilendirilen sulh hukuk mahkemelerine yapılacak.
TAHLİYE DAVALARI HAKKINDA MERAK EDİLENLER
Bildirim Yoluyla Kiracının Tahliye Talebi
Bildirim yoluyla tahliye talebi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin sonunca kiraya veren, her uzamana yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilecektir.
Dava Yoluyla Kiracının Tahliye Talebi
Dava yoluyla tahliye talebinde bulunma, kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ve 352. maddeleri arasında tahliye talebinde bulunulması için nedenler hüküm altına alınmıştır.
Kiracı, kira borcunu ifa etmez ise yazılı olarak kiraya veren kiracıya süre (en az 30 gün süre) verebilir ve bu sürede ifa etmez ise sözleşmenin feshedileceği belirtilecektir. Kiracı, kendisine verilen süre içerisinde kira bedelini ödemez ise, kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.
Tahliye Davası Şartları
Tahliye davasının şartları kanunda belirtilmiştir. Kiraya verenden kaynaklanan nedenler ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olmak üzere şartlar ikiye ayrılmaktadır.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davası
Gereksinim, yeniden inşa ve imar:
- Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (evlat, torun, torun çocukları…), üstsoyu (anne, baba, anneanne, babaanne, dede…) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksiniminden kullanma zorunluluğunun bulunması halinde,
- Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi gerektiğinden taşınmazın kullanımının imkansız olması halinde belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ya da sözleşmede belirtilen süreden itibaren 1 ay içinde dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Eğer kiraya veren belirtilen gerekçeyle tahliye talebinde bulunmuş ise gerekçesinde belirttiği kişiden başkasına kiraya veremeyecektir. Kiraya veren, belirttiği ihtiyaç sahibi yakınına kiraya vermemiş ise kiracının kiraya verene karşı tazminat davası açma hakkı doğmaktadır.
- Ayrıca kiraya veren yeniden inşa ve imara dayalı olarak sözleşmeyi sona erdiren bir sebebe dayandırmış ve söz konusu inşaat, küçük ve taşınmazdan çıkarılmasına gerek olmayan bir tadilat ise tahliye talebinde bulunamayacaktır.
Yeni malikin gereksinimi:
- Kiralanan taşınmazı satın alan kişi, kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı var ise taşınmazın tapudan üzerine tescil edilmesinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname veya iadeli taahhüt ile (yazılı bildirim şarttır) durumu bildirmelidir.
- Söz konusu yazılı bildirimde, kiraya verenin taşınmazı kendisine devrettiğini ve bundan sonraki ödenecek olan kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini bildirerek ödeme yapılacak banka bilgilerini de eklemelidir. 1 ay içerisinde bildirimde bulunduktan 6 ay sonra kira sözleşmesinin sona erdiğine ve tahliye talebine dair sulh hukuk mahkemesinde dava açacaktır.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Davası
- Kiracı, kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı “yazılı” olarak üstlenmiş (tahliye taahhütnamesiyle) ancak boşaltmamış ise boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kira tahliye taahhütnameleri belli şekil şartları bulunmaktadır. Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalı ve tarihin belirli olması gerekmektedir.
- 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde kira süresi boyunca kira bedelini ödemez ise kendisine 2 haklı ihtarda bulunulmuş ve kiraya veren kira süresinin bitiminden ve ihtarların yapıldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
- 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, 1 yıl veya 1 yıldan uzun olan kira yılını aşan bedeli ödemediği için 2 haklı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Söz konusu ihtarların noter üzerinden yapılmış olma şartı bulunmamaktadır. Kiracı aleyhine icra takibi açılması da ihtar yerine geçmektedir.
- Önemli olan bir husus da 2 haklı ihtar, aynı kira dönemi içerisinde çekilmelidir. Örneğin; 1 yıllık kira sözleşmesi içerisinde çekilen bir ihtar ile sözleşme süresi bittikten sonra devam eden yıl içerisinde çekilen diğer ihtar aynı dönem içerisinde çekilmiş sayılmayacaktır.
Tahliye Davası Görevli Mahkeme
Tahliye davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre kiralanan taşınmazların tüm uyuşmazlıklarına dair davalarda sulh hukuk mahkemesidir. Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye talepli davalar hariç olmak üzere görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Tahliye Davası Yetkili Mahkeme (Nerede Açılır?)
Tahliye davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir.
Tarafların tacir olmaması halinde şahsi kişiler yetki sözleşmesi ile kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme belirleyemeyeceklerdir.
Tahliye Davası Harç
Tahliye davasında harç, nisbi harca tabidir. Tahliye davası açılırken yıllık kira bedeli üzerinden nisbi oranda dava harçları alınacaktır.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Her dava mahkemenin iş yoğunluğu, delillerin toplanması, adli tatil, duruşma aralıklarının uzunluğuna göre dava süresi de değişkenlik göstermektedir. Bu nedenle tahliye davasının ne kadar sürede sona ereceğine dair kesin bir süre verilemez.
