Göstergeler olumsuz durgunluk bekleniyor
İMSAD, BETAM ve GYODER raporları konut ve inşaat pazarına ilişkin olumsuz sinyaller verdi. Arz tarafında durgunluk beklenirken, kredili satışların bıçak gibi kesilmesi yüzünden talepte de zafiyet söz konusu.
İnşaat sektöründe ve konut pazarında küçülme sinyalleri gelmeye başladı. TÜİK'in Ekim 2022 verilerine göre satılan konut sayısı geçen yılın aynı dönemine göre son üç aydır azalıyor. Fakat henüz 100 bin sınırının altına inilmiş değil. Sahibinden.com ve Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi'nin (BETAM) hazırladığı “sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü” Kasım raporunda İstanbul’daki satılık konutların yıllık fiyat artış oranlarında bir ayda 11.3 puanlık düşüş olduğu not edildi. Raporların yayınlanmasından bu yana ikinci kez incelenen satılık iş yerlerindeki fiyat artışı da, konut fiyatlarındaki artışın altında kaldı.
ANTALYA'DA RUS BEREKETİ Mİ?
Rapora göre, geçen yılın ekim ayına göre satılık konut ilan metrekare cari fiyatları İstanbul’da yüzde 218.1, Ankara’da yüzde 197.7 ve İzmir’de yüzde 181 arttı. Ortalama satılık konut metrekare fiyatları İstanbul'da 21 bin 429 TL, Ankara'da 9 bin 615 TL ve İzmir'de 16 bin 250 TL oldu. Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan metrekare cari fiyatının kasım ayında yüzde 191.4 artarak 14 bin 395 TL olarak hesaplandı. Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı Türkiye genelinde geçen ay olduğu gibi düştü. Eylülde yüzde 196.8 olan yıllık fiyat artışı ekim ayında yüzde 191.4’e geriledi. İlan satış fiyatları eylül ayında da geçen yılın aynı ayına kıyasla bütün büyükşehirlerde arttı. Satılık konut metrekare fiyatlarında en hızlı artışın görüldüğü iller, Mersin (yüzde 231), Antalya (yüzde 223), İstanbul (yüzde 218), Kocaeli (yüzde 218) ve Trabzon (yüzde 194) olurken; en düşük artışların görüldüğü iller ise Eskişehir (yüzde 157), Diyarbakır (yüzde 151), Kayseri (yüzde 149,5), Muğla (yüzde 147, ve Erzurum (yüzde 141) oldu. TÜİK'e göre Rus vatandaşları son aylarda Antalya'dan yoğun konut alımı yapıyorlar. Bu da fiyat artışındaki hızlanmada Rus etkisini akıllara getiriyor.
FİYAT ARTIŞI SINIRLI
REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi sonuçlarına göre ise, 2022 Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 1.03, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 95.82 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise yüzde 312.60 oranında nominal artış gerçekleşti. Sahibinden ve BETAM'ın araştırması daha çok ikinci el veya eski konut pazarını kapsıyor. REIDIN-GYODER ise arzı henüz yapılmış konutları kapsıyor. Bu anlamda iki endeksi birbirine karıştırmamak gerekiyor. Fakat konut satış adetleri düşmesine karşın iki endekste de yıllık düzeyde yükseliş olduğu görülüyor. REIDIN-GYODER araştırmasının alt kırılımlarında dikkat çeken bir gelişme oldu. Ekim 2022 itibarıyla 1+1 konutların fiyatı yüzde 2.7 oranında ve 4+1 konutların fiyatında da yüzde 0.15'lik bir düşüş oldu. 2+1'lerde yüzde 0.5 gibi sınırlı bir artış yaşanırken 3+1'ler ise yüzde 4 yükseldi. Bunlar aydan aya fiyat kıyaslamasını içeriyor. Yani Eylül 2022'ye göre düşüş ve artışlar bu şekilde. Araştırmaya göre 2022 Ekim itibarıyla markalı konutlardaki stok erime hızı adet bazında yüzde 3.63 oranında kaldı. 2022 Ekim ayında, satışı gerçekleştirilen markalı konutların yüzde 39.76’sı bitmiş konut stoklarından, yüzde 60.24’ü bitmemiş konut stoklarından oluştu.
O KARAR SATIŞLARI VURDU
Hafta içinde yayınlanan TÜİK verilerinde de gözlendiği üzere ipotekli/kredili konut pazarında yüzde 50'lik bir düşüş söz konusu. Bu durumun REIDIN-GYODER araştırmasına da yansıdığı gözleniyor. Araştırmaya göre markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranları incelendiğinde, 2022 Ekim ayında peşinat kullanım oranı yüzde 63.38, banka kredisi kullanım oranı yüzde 4.74 ve senet kullanım oranı yüzde 31.88 olarak tespit edildi. Kredi kullanım oranının oldukça düşük bir orana gerilediği gözleniyor. Geçen aylarda düşük faizli kredi imkanlarından yararlanılarak kredili alım satımlarla konut fiyatlarının suni bir şekilde yukarı çekilmesi sonrası kredi pazarında düzenlemeye gidilmişti. Bunun bir sonucu olarak kredili satışlarda sert düşüşler oldu. Pazarın ise zamanla dengelenmesi bekleniyor.
SALGIN SONRASI EN DÜŞÜK
Konut sektöründe durum bu halde iken inşaat tarafından ise oldukça olumsuz bir veri raporlara yansıdı. Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (Türkiye İMSAD) tarafından hazırlanan İnşaat Malzemeleri Sanayi Bileşik Endeksi ekim ayı sonuçlarına göre endeks, alınan ihracat siparişlerindeki sert düşüşün etkisiyle ekim ayında salgın sonrasının en düşük seviyesine geriledi. İhracat pazarlarındaki küçülme, siparişlerde önemli oranda gerilemeye neden oldu. Son çeyrekte iç ve dış talepte görülen daralmalar önümüzdeki aylarda faaliyetlerde de sert düşüşler olabileceğinin sinyallerini verdi. İnşaat Malzemeleri Sanayi Bileşik Endeksi ekim ayında 0.64 puanlık kayıpla 69.78 puana indi. İç ve dış pazardaki gelişmelerle birlikte finansman sıkıntıları ile yüksek maliyetlerin, faaliyetler üzerinde baskı oluşturduğu raporda ifade edildi. Pazarlardaki yavaşlamanın yanı sıra finansmana erişimde yaşanan sıkıntılar, jeopolitik riskler ile yüksek maliyetler gibi birçok etken güven endeksini de sınırladı.
ÖNÜMÜZDEKİ DÖNEM SIKINTILI
Beklenti Endeksi ekim ayında bir önceki aya göre 1.2 puan geriledi. Böylece Beklenti Endeksi son altı ay boyunca düşüş kaydetti. Pazar koşullarındaki zayıflama, özellikle de ihracat siparişlerinde yaşanan sert düşüş gerilemede etkili oldu. İç ve dış pazara ilişkin göstergelerde sert düşüşler kaydedilirken buna bağlı olarak üretim ve istihdam beklentileri de önemli ölçüde zayıfladı.
Türkiye ekonomisine ilişkin beklentilerde sınırlı düşüş kaydedildi. Yüksek maliyetler, enflasyon ve finansmana erişimdeki zorluklar ekonomik beklentileri zayıflatıyor. Önümüzdeki üç aya ilişkin alınan yurt içi siparişler azalmaya devam ederken ihracat siparişleri sert düşüş kaydetti. İhracat pazarlarındaki daralma bu dönemde daha belirgin hissedilmeye başlandı. Önümüzdeki üç ayın üretim beklentisi, iç ve dış talepteki düşüşe bağlı olarak ekim ayında sert düşüş gösterdi.
KULLANILMAYAN KONUT PİYASAYA KAZANDIRILMALI
İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Ekrem İmamoğlu’nun hafta içinde yaptığı “İstanbul'da 750 bin konutta kimsenin kaydı yok. Konutunu boş tutanlardan ekstra vergi almalıyız. Böyle bir şehirde evinizi boş tutamazsınız. Bunun dünyada örnekleri var.” açıklamasına destek geldi. Konuyla ilgili yazılı bir değerlendirme yapan Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Kurucu Başkanı ve İTO Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, “Özellikle konut arzının kısıtlı olduğu günümüzde, kullanılmayan ve boş olan konutların gayrimenkul piyasalarına kazandırılması büyük önem taşıyor. Sadece vergi açısından değil arz sağlanabilmesi açısından da buna ilişkin getirilebilecek düzenlemelerin faydalı olacaktır.” dedi.
Daha önce benzer düzenlemelerin konuştuğunu kaydeden Akdoğan “10 yıl kullanılmayan taşınmazlar için devlet tarafından kamulaştırma yapılmasının da teklif edildiği bir düzenleme olmuştu. Bu düzenleme geçmese de özellikle kullanılmayan evler için daha farklı bir vergi düzenlemesi gelebilir. Lakin burada taşınmazın hiç kullanılmaması ile dönemsel kullanımı çok net belirlenebilmeli. Kriter adres kaydı yerine belki aboneliklerdeki sayaç kontrolleri üzerinden de olabilir.” ifadelerini kullandı.
