GYF'ler konut fiyatlarını düşürebilir

Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Başkanlığı görevini de yürüten Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, yaptığı değerlendirmede, gayrimenkul yatırım fonuyla (GYF) nitelikli yatırımcı tasarruflarının bir araya getirildiğini ve yatırımların gayrimenkullere yönlendirildiğini belirtti.Son yıllarda konut sahipliği oranının giderek azaldığının altını çizen Tanrıvermiş, "Bunun çözümünde kullanılacak en önemli enstrümansa menkul kıymetleştirmedir. Bu sayede halk, gayrimenkule kolay şekilde ulaşabilir." dedi.

Tanrıvermiş, GYF'lere yönelik yatırımların yerli ya da yabancı tasarruf sahiplerince yapılabildiğini ve alınan katılım belgeleriyle yatırımcıların getirilerden payları oranında faydalanabildiklerini dile getirdi.

GYF'lerin profesyonel yönetim organlarınca işletildiğine işaret eden Tanrıvermiş, 2024 itibarıyla Türkiye'de Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından ihraç belgesi onaylanan 165 GYF bulunduğunu, Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) verilerine göre GYF büyüklüğünün 2024'ün ilk çeyreğinde 75,8 milyar liraya ulaştığını kaydetti.

'FARKLI FİNANSAL ARAÇLARIN GELİŞTİRİLMESİ ÖNEMLİ'

Tanrıvermiş, GYF'ye ilişkin yürürlükteki tebliğe de değinerek yapılması planlanan yeni düzenlemeyle ilgili şu değerlendirmede bulundu:

"GYF'ler, gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işleriyle uğraşamaz. Ancak TOKİ, İller Bankası, belediyeler ve bunların bağlı ortaklıkları ve iştirakleri ve imtiyazlı şirketler tarafından gerçekleştirilmiş inşaat ruhsatı alınmış projeler inşaatın tamamlanma oranı önemli olmadan fon portföyüne alınabiliyor."

Söz konusu düzenlemeye istinaden proje GYF'lerin kurulmasının gündeme geldiğini dile getiren Tanrıvermiş, şunları kaydetti:

"Yeni düzenleme ile GYF'ler kendilerinin veya başkalarının geliştirdiği projelere işin başında veya halk tabiriyle 'topraktan' yatırım yapabilecek. Bu da konut arzının artması ve fiyatların üzerindeki yukarı yönlü piyasa baskısının azalması anlamında önemli bir karar olacak. Özellikle konut erişilebilirliğinin tüm dünyada zorlaştığı günümüzde farklı finansal araçların geliştirilmesi son derece önemlidir. Ayrıca geliştirilecek yeni GYF'nin Türkiye'de kentsel dönüşümün finansmanına katkı sağlaması bekleniyor."

GYF'lerin sermaye artışı ve likidite sağlama, piyasa istikrarı ve şeffaflık, yapılaşma başta olmak üzere ekonomiye birçok katkı sağlayabileceğini belirten Tanrıvermiş, "GYF'ler, büyük ölçekli konut projelerine yatırım yaparak kira piyasasını etkileyebilir. Kira gelirlerinin artması gayrimenkullerin değerinin de artmasına neden olabilir. GYF'ler, yeni projelere yatırım yaparak konut arzını artırabilir. Artan arz, talep artışını dengeleyebilir ve konut fiyatlarının aşırı yükselmesini önleyebilir." ifadelerini kullandı.

'DÜNYADA 5 BİN 651 GYF MEVCUT'

Tanrıvermiş, dünyadaki GYF uygulamalarına dair ise şu bilgileri paylaştı:

"ABD, Avrupa, Asya Pasifik ve Afrika ülkelerinde GYF uygulanıyor. 2023 verilerine göre dünyada 5 bin 651 GYF mevcut bulunuyor. Bu sayının 2 bin 516'sı Asya Pasifik ülkelerine aittir. Avrupa ve Amerika kıtaları değerlendirildiğinde, özellikle İspanya, Fransa ve Brezilya'da GYF sayısının nispeten fazla olduğu görülüyor. GYF'ler toplam net varlıkları açısından değerlendirildiğinde Avrupa'da payın en fazla olduğu ve Almanya ve Fransa'nın da net varlıklar açısından piyasayı domine ettiği söylenebilir."

Dünyadaki örnekler incelendiğinde GYF'ler ile gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) iç içe geçtiğini anlatan Tanrıvermiş, GYF'lerdeki yapının da ülkeden ülkeye değiştiğini söyledi.

Tanrıvermiş, "Bazı ülkelerde GYF'ler borsaya koteyken bazı ülkelerde borsada işlem görme durumu yalnızca GYO'lara ait. Almanya'da yaygın olan açık uçlu ve doğrudan gayrimenkule yatırım yapan fon şeklindeki yatırım araçları ABD'de mevcut değildir. ABD'de yaygın olarak GYO'lar kullanılmaktadır." dedi.

GYF'lerin konut fiyatlarını etkilemesinin ülkeden ülkeye farklılık gösterebildiğini anlatan Tanrıvermiş, "GYF'lerin konut arzını artırmaya yönelik olacağı ve dolayısıyla da konut fiyatlarının aşağı yönlü hareket edeceği düşünülüyor." değerlendirmesinde bulundu.