Kiracılar dikkat! Tahliye davasında kritik noktalar

Tahliye davalarına ilişkin kritik noktaları değerlendiren Prof. Dr. Erol Ulusoy, Milliyet Gazetesi'ndeki köşe yazısında şunları ifade etti:

"Son yıllarda fiyatlarda en fazla oranda artış gösteren sektör, emlak sektörü... Konutların hem fiyatında hem de kirasında olağanüstü artışlar oldu. 2 yıl önce 1 milyon TL’ye satılan yerler 4 milyon, 3 bin TL’ye kiraya verilen yerler 10 bin TL oldu.

Her ne kadar kira artışlarına geçen yıl yüzde 25 sınırlaması bir yıl uzatılmış olsa da, bu sınırlama fiiliyatta tam bir çözüm getirmediği gibi, yeni kiralamalar için zaten geçersiz, yeni kiralamalar cari kira piyasasındaki fiyatlar üzerinden yapılıyor. Bir konuta kiracı olarak girildi mi, artık kiracı istemedikçe 11 yıl süreyle kiracıyı çıkarmak mümkün değil. Kira hukuku temelde zaten kiracı dostuydu; yüzde 25 sınırlama ile kiracının dostu olmaktan çıktı, kiracıyla sanki “birlikte kiracı” hale geldi. Hoş, yüzde 25 sınırlaması gelmeseydi de zaten TÜFE ortalaması da kiralardaki piyasa artışını yakalamayacaktı; kiralar dört-beş katı artarken TÜFE ortalaması yüzde 40-50’lerde.

Ev sahipleri de artık kiracılarını çıkarmak için “çareler” aramaya başladılar. Bunun en klasik ve bilineni; gereksinim, ihtiyaç sebebiyle tahliye. Kira artışına kısıtlama ve 11 yıl boyunca kiracıya oturma hakkı, gereksinim nedeniyle tahliye davalarında da belirgin bir artışa neden oldu."

"Kimi ev sahibi, gereksinim sebebiyle tahliye davasını, evini 3 yıl boş tutma pahasına dahi açmayı tercih eder hale geldi.

Gereksinim nedeniyle tahliye davaları da, kira sözleşmesinden kaynaklanan diğer davalar gibi yıllara yayılır hale geldi. Özellikle büyükşehir adliyelerinde bugün açılan tahliye davalarında ilk duruşma günü olarak 2024 yılındaki günler verilmeye başlandı. İki duruşma arası 6 aya kadar uzuyor. Hal böyle olunca da kira hukukundan doğan davaların çözüm süreci 4-5 yılı buluyor. Bu arada Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin eskisine göre çok daha kısa sürede sonuçlandırdığını da biliyoruz.

Gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davaları Türk Borçlar Kanunu md 350 vd hükümlerinde düzenlenmiş. Buna göre kiraya veren kişinin, kiraladığı yeri, konut veya işyeri gereksinimi doğduğu için kullanma zorunluluğu doğmuşsa, kira sözleşmesini dava yoluyla feshedip, tahliye talep edebilir."

"Hemen ve özellikle belirtmeliyim ki, kiralanan yere konut veya işyeri olarak gereksinim duyma, kiraya verenin eşi, alt soyu, yani çocukları ve torunları gibi, üstsoyu, yani anne ve babası, büyükbaba ve babaanne gibi veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler gereksinimleri için de geçerli.

ÖRNEK OLAY

Yakından bildiğim bir olayda, baba kendisi ile yaşayan oğlunu evlendirdiği için, oğlunun eşi ile birlikte oturacağı bir konuta ihtiyaç duyulmuş. Kiracı kendiliğinden çıkmayınca, baba kiracısına karşı, oğlunun gereksinimi nedeniyle tahliye davası açmış. Dava o kadar uzun sürmüş ki, kiraya veren baba üç kere büyükbaba olduktan sonra ancak yargılama sona ermiş ve ev tahliye edilip, oğul üç çocuğuyla ancak babasının kiradaki evine taşınabilmiş.

Birden bire aklıma şu geldi, acaba bu olayda baba, çocuğunun gereksinimi dolayısıyla değil de, oturduğu evi, evlenen oğluna bırakacağını, bu sebeple kendisinin kiradaki evine gereksinim duyduğu gerekçesiyle dava açsaydı, sonuç değişir miydi? Kanaatimce değişmezdi, ama bekli yargılama daha kısa sürede sonuçlanabilirdi; çünkü ispatlanacak olan gereksinim, çocuğun değil, kiralayan babanın kendi gereksinimi!"

"Şuna da vurgu yapmam gerekir ki, anne ve babası ile oturan bir evladın, anne ve babasının kiradaki evine konut olarak gereksinim duyması için mutlaka evlenmesi de gerekmez bence.

Esas olan, ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Bu anlamda 40 yaşında annesi ile birlikte yaşayan bir kişinin, tek başına annesinden ayrı ve bağımsız bir şekilde oturma isteği, haklı ve gerçek bir gereksinimdir. Ondan annesi ile birlikte oturmaya devam etmesi ve annesinin kiralık konutunda kiracının oturmaya devam etmesine tahammül göstermesi beklenemez. Ergin ve reşit olanların anne ve babalarından ayrı bir evde yaşamayı tercih etmeleri haklarıdır. Kiracı onların anne ve babaları ile birlikte oturmaları yönünde savunma yapamaz.

Kiralık yere konut veya işyeri olarak duyulan gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması hususunun davacı ev sahibi tarafından kanıtlanması gerekmektedir. Bu anmada işyeri gereksinimi nedeniyle açılan bir tahliye davasında, mevcut işyerinde tahliye davası açılmış olması, yani kendisinin tahliye tehdidi altında olması veya gereksinim duyulan yerin kiralık olan yere göre daha üstün veya en azından eşdeğer bir yer olduğunun kanıtlanması yeterlidir. Çünkü oturulan yer ile tahliyesi istenen yer arasında eşdeğerlilik varsa, mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Yargıtay burada kiracılık hakkına değil, mülk sahibinin mülkiyet hakkına üstünlük tanımış olmaktadır.

Kiraya verenin oturduğu eşine ait evi boşalttığı ve eşyalarını bir depoya bıraktığını, bir sayfiye yerindeki 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındığını ispatlaması halinde de kiralık konutunda oturma gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir."