Parası olan konut aldı, kapanın elinde kaldı

Ağustos ayında Türkiye genelinde satılan konut adedi 141 bin 400 oldu. Bu sayı 2021 yılının en yüksek satış adedi olarak kayıtlara geçti. Geçen yılın ağustos ayına göre konut satışları yüzde 17 oranında azalmış görülse de bu düşüş yanıltıcı. Çünkü 2020 yılının yaz aylarında ekonominin çarklarının dönmesi için faizler aşağı çekilmiş ayrıca konut sektörü özelinde kampanyalar düzenlendi. Bu sayede geçen yılın haziran, temmuz ve ağustos aylarında ciddi bir konut talebi görüldü. Geçen yılki ters baz etkisinden kaynaklı bir düşüşü bu yılın ağustos ayında görüyoruz. Satılan konut adedine baktığımızda ise 141 binin üzerinde bu sayı genel ortalamanın hayli üzerinde.

VERİLER DURUMU ÖZETLİYOR

Peki bayram değil seyran değilken bu kadar konut neden satıldı? Bunun birden fazla nedeni var. Öncelikle satışların niteliğine bir göz atalım. Ağustos ayında satılan 141 bin 400 konutun 27 bin 375'ini yani yüzde 17.2'sini ipotekli satışlar, bunun da 20 bin 269'unu yani yüzde 14.3'ünü ikinci el ipotekli/kredili satışlar oluşturuyor. Alt gelir gruplarındaki vatandaşlar genellikle ikinci el kredili konutları tercih ediyorlar. İlk elden alırken de yine kredili yani ipotekli alım yapıyorlar. Türkiye'deki konut fiyatları göz önüne alındığında dar gelirlerinin peşin alım gücü neredeyse kalmamış durumda. Bu öyle ki mesela geçen yıl ağustosta 170 bin 408 konut satılmıştı. O dönem kredili satışın toplam satışa oranı yüzde 44'tü. İkinci el kredili satışın oranı ise yüzde 30.3'tü. Kredi kampanyası sayesinde alt gelir grubunda yer alan birçok vatandaş kredi çekerek konut aldı. Bu yıl ise daramatik bir düşüş gözlemliyor. Demek ki satılan konutların büyük kısmını para olan yurttaşlar satın aldı.

ALDIN ALDIN DÖNEMİ ADETA

Ağustos ayında yabancıya satılan konut sayısı da son üç yılın en yüksek seviyesine işaret etti.Bir ayda yabancılar ülkemizden 5 bin 866 adet konut aldı. Yabacıya satış verileri içerisinde görünmeyen bir dış alım daha var ki o da yurt dışında yaşayan ve gurbetçi olarak tabir edilen Türkler. Bu alımlara ilişkin elimizde veri olmasa da TL'nin son yıllardaki hızlı değer kaybının ardından pandemiyle birlikte Türkiye'de ev alma düşüncesi özellikle Avrupa'da yaşayan Türkler nezdinde artmış durumda. Özellikle sahil kentlerindeki müstakil evlere gurbetçi ilgisinin olduğu aylardır ifade ediliyor. Döviz kurlarının son aylarda yatay seyretmesi de “daha fazla beklemeyelim alalım” diyenlerin sayısını artırmış görünüyor. Konut satışlarını artıran bir başka neden de yine kurların yatay seyretmesi nedeniyle parası olan vatandaşların konuta yönelmesi. Özellikle artan maliyetler dikkate alındığında yeni projelerin ağır ilerlediği görülüyor. Müteahhitlerin çimento fiyatları yüzünden iş bırakması da cabası. Bu da arzı hem kısıtlayan hem de yeni projelerde fiyatları yukarı çeken bir unsur. Fiyatlar daha da artacak beklentisiyle parası olan vatandaşların konut yönelimi söz konusu. Bir başka başat neden de son günlerde gündemden düşmeyen kira artışlar. Okulların açılması, devam eden kentsel dönüşüm projeleri, yeni arzların olmaması, mültecilerin getirdiği talep derken şehirlerde boş daire bulmak zorlaşınca belli bölgelerde kiralarda fahiş artışlar gözlendi. Bu sayede kiraya verilen evlerin amorti yani geri dönüş sürüreleri kısaldı. Bu da talebi artıran bir unsur oldu. Ancak talep böyle sürse de arz kısıtı yüzünden önümüzdeki aylarda aynı sayıda satış adetleri göremeyebiliriz.

FİYATLAR YÜZDE 39 ORANINDA ARTTI

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com veri havuzu kullanılarak hazırlanan "Yazlık konutlarda büyük değer artışı, İstanbul’da yüksek kiralar” başlıklı "Konut Piyasası Görünümü: Eylül 2021” araştırmasına göre, geçen yılın ağustos ayına kıyasla, Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatının yüzde 38.9 oranında artarak 4 bin 382 TL oldu. Konut piyasasındaki canlılığı ölçen bir diğer gösterge olan kapatılan ilan yaşı geçen aya göre ülke genelinde ve İzmir’de düşerken, İstanbul’da ve Ankara’da sınırlı bir yükseliş gösterdi. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış oranı ağustosta yüzde 34.6 oldu. Ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatı 20.9 TL'ye yükseldi.

Pandemi döneminde değişen yaşam alanı tercihlerinin yazlık konutların yoğun olduğu ilçelerdeki satılık konut fiyatlarını çok büyük ölçüde artırdığını gösterdi. 2020-2021 yıllarında bu ilçelerdeki satılık konut fiyat artışları ortalamada yüzde 50 civarında oldu. Konut yatırımlarının ne kadar sürede geri dönüş yapacağını gösteren kira çarpanıyla ilgili analiz son dönemde artan kira fiyatlarına bağlı olarak kira çarpanlarının düştüğünü gösterdi. Kira çarpanı ülke genelinde 17.5 olarak hesaplandı.

ANLAŞMALARI YAZILI OLARAK YAPIN

Son dönemlerde aşırı artış gösteren kira fiyatları sebebiyle kiralık ev arayanlar zor zamanlar geçiriyor. Halihazırda kirada bulunan konutların kira bedelleri boş dairelerin kira fiyatlarına göre nispeten daha düşük kalmış durumda. Ancak mevcut kiracıları tehdit eden bir durum var. Eğer kira artış bedelleri yasal oranın üzerinden yapılmıyorsa, kiracı ve kiralayan sözlü olarak artış oranında anlaşmış olsalar bile kiralayanın artış bedelini talep etme ve ardından taşınmazın tahliyesini isteme hakkı bulunuyor. Konunun hukuki boyutuna ilişkin bir açıklama yapan Av. Kaan Özçelik, şunları söyledi: “Kiracı ile Kiralayanın kira artış dönemlerinde, yasal miktardan daha azında sözlü olarak anlaşması dahi ileriki süreçte kiralayanın birikmiş bedelleri talep etme hakkına engel olmuyor. Yasal miktarın altında bir artırım üzerinde anlaşılması halinden bunun ispat edilebilmesi açısından anlaşmanın mutlaka yazılı olması gerekir.”