Prof. Dr. Ulusoy: Kira bedeli artışında bir üst sınır var mı?

Son zamanlarda emlak piyasasında konut kiralarındaki artış herkesin dikkatini çekti. Yavaş ve yatay bir şekilde seyreden kira bedellerinde hızlı ve dikey bir yükselme oldu.

Milliyet Gazetesi'nden Prof. Dr. Erol Ulusoy, bugünkü köşe yazısında "Kira bedeli artışında bir üst sınır var mı?" adlı yazı kaleme aldı. Ulusoy, "İdeal olanı, bir kimsenin aylık gelirinin üçte birini kiraya ödemesine ayırması, kalanıyla da hayatını sürdürmesidir." ifadelerini kullandı. "Yıllık kira artışınızı TÜFE ortalamasına göre yapma hakkınız, 5 yıl ile sınırlı. Beşinci yılın sonunda ev sahibi mahkemeye başvurarak yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini hakimin belirlemesini isteyebilir." diyen Ulusoy 5 yıl sınırından bahsetti.

'İDEAL OLAN BİR KİMSENİN AYLIK GELİRİNİN ÜÇTE BİRİNİ KİRAYA ÖDEMESİDİR'

Kiralık evlere artış olduğunu belirten ve nedenlerini açıklayan Ulusoy'un, "Kira bedeli artışında bir üst sınır var mı?" adlı yazısı şöyle devam ediyor:

Bir konut için talep edilebilecek kirada, üst sınır, prensipte yoktur. Ancak yine de kirada bir üst sınırı olduğunu düşünüyorum. O da, Türk Borçlar Kanunu’nun 27 ve 28’inci maddelerindeki ahlaka veya kamu düzenine aykırılık, aşırı yararlanma sebepleridir

Son zamanlarda emlak piyasasında konut kiralarındaki artış herkesin dikkatini çekti.

Yavaş ve yatay bir şekilde seyreden kira bedellerinde hızlı ve dikey bir yükselme oldu.

Kanaatimce bunun üç ana sebebi var. Birincisi, üniversitelerin karma eğitime geçmeleri ile üniversite öğrencileri cephesinde büyük bir hareketlilik gözlenmeye başladı. 2020 yılında üniversitelerde kayıtlı öğrenci sayısının 7 milyon 940 bin civarında olduğu dikkate alındığında, bu öğrencilerden yurtlarda kalanlar ile yaşadıkları şehirde üniversiteye gidenler hariç, büyük bir sayıda öğrencinin kiralık ev arayışı içinde olması kiralık eve talebi artırdı.

İkincisi, 2021 yılı ikinci çeyreğindeki yüzde 21.7 oranındaki ekonomik büyüme, nitelikli işgücüne olan ihtiyacı artırdı ve farklı bölgelerde yeni işe alınmalar da kiralık konuta olan talebi yükseltti.

Üçüncüsü, göçmeler arasındaki şehirlerarası hareketlilik. Ve dördüncüsü, pandemi dönemini nispeten daha az sıkı önlemlerle geçiren, mesai günlerinde dışarı çıkmanın serbest olduğu Türkiye’de yaşamayı, 15 gün, bazen 1 ay gibi sokağa çıkma yasağına tabi ülkelerde yaşamaya tercih eden yabancıların konut satın almak yerine, kiralamayı tercih etmeleri.

İyi ama, kiralık konut arayanlar, kiraların yükselmesindeki sebeplerle ilgilenmiyorlar. Onlar somut olarak ödeyecekleri kiranın, aylık gelirlerine oranıyla ilgileniyorlar. İdeal olanı, bir kimsenin aylık gelirinin üçte birini kiraya ödemesine ayırması, kalanıyla da hayatını sürdürmesidir.

BORÇLAR KANUNU..

Hukuken bir konut için talep edilebilecek kirada üst sınır prensipte yoktur.

Her konut sahibi, kendi belirlediği kira bedelini ödemeye hazır olana konutunu kiraya verebilir. Kira piyasası ortalaması üzerinde kira bedeli talep edildiğinde, kiracı bulamaz.

Henüz böyle bir hukuki olayla karşılaşmadım, ama, yine de kira bedelinin bir üst sınırı olduğunu düşünüyorum. O da Türk Borçlar Kanunu’nun 27 ve 28 inci maddelerindeki ahlaka veya kamu düzenine aykırılık, eskiden gabin denilen, aşırı yararlanma sebepleridir.

Eğer kira bedeli, cari piyasa kira ortalamasında ahlaka aykırılık oluşturacak derecede fazla ise, kanaatimce kiracı, sözleşmede yazılan kira bedelini ödemek yerine, cari ortalama kira bedelini ödeyebilir. Ortalama kira bedeli 1000 TL olabilecek bir konut için 10 bin TL kira bedelli sözleşme yapılmasında durum böyledir.

Keza böyle bir kira bedeli kanaatimce, Anayasal bir ihtiyaç olan barınma hakkının kamu düzenini bozacak şekilde kötüye kullanılmasını da oluşturur.

Elbette, bir sözleşmedeki karşı edimler arasındaki aşırı orantısızlığa işaret eden aşırı yaralanma da, kira sözleşmesinde kira bedelinin cari piyasa oranına çekilerek ödenmesini haklı kılabilir. Düşünün, ortalama kirası 1000 TL olabilecek bir konut, 10 bin TL’ye kiralanmışsa, sizce de burada kiralayanın bir aşırı yararlanması yok mudur?

Kanaatimce kira bedelinin üst sınırını, işte TBK Md 27 ve 28’deki bu kurallar oluşturur.

ARTIŞ MİKTARI NE OLUR?

Kira piyasasındaki artış, halen kirada oturan kiracıları endişelendirmesin. Onlar rahat olsun. Çünkü TBK Md 344 kuralı, kiracıları tüketici olarak kabul etmektedir ve kira artışını bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli saymaktadır.

TBK Md 344, son iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasından fazla bir kira artışı sözleşmeye yazılsa bile, bu yasaktır. Daha doğrusu, ben onu TÜFE olarak uygularım, diyor. Sözleşmede daha yüksek veya farklı bir oran yazsa bile, örneğin enflasyon oranı, dövizdeki veya altın fiyatlarındaki artış gibi, yine de 12 aylık tüketici fiyat endeksi kadar kira artırılabilir.

Ev sahibi daha yüksek artış talep etse bile, sizin tüketici fiyat endeksine göre artırıp ödemelerinizi düzgün yapmanız, yeterli. Sözleşmeyi ihlal etmiş sayılmazsınız ve dolayısıyla bir tahliye sebebi oluşmaz.

Kiralık evin bulunduğu bölgedeki ortalama kiralar yüzde 30 artmış olsa bile Temmuz 2021 itibariyle 12 aylık TÜFE ortalaması 15.15 olduğundan, kira da ancak bu kadar artırılabilir. Kiralayanın katlanacağı kanuni bir sonuç.

Ortalama kiralar TÜFE oranından daha az artsa, bu durum kiracının aleyhine olmasına rağmen, kiracı da buna katlanmak zorunda.

Sözleşmeye artışla ilgili hiçbir şey yazılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Artışla ilgili sözleşmeye bir şey yazılmamış olsa bile, artışa hakim karar verir.

Ama hakim de bu konuda serbest değildir. Oniki aylık TÜFE oranından fazla bir kira artışına karar veremez. Kiralar o bölgede TÜFE oranının iki katı artmış olsa bile.

5 YILLIK SÜREYE DİKKAT

Diyelim ki 1 yıllık kira sözleşmeniz bitmesine rağmen ev sahibiyle anlaşıp çıkmadınız, oturmaya devam ediyorsunuz. Kira sözleşmeniz belirsiz süreli hale geldi. İşte yıllık kira artışınızı TÜFE ortalamasına göre yapma hakkınız, 5 yıl ile sınırlı. Beşinci yılın sonunda ev sahibi mahkemeye başvurarak yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini hakimin belirlemesini isteyebilir. Hâkim, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler.

O halde şunu söyleyebiliriz. Beş yılın sonunda kira artışı mahkeme kararı ile piyasa ortalamasına denk gelecek şekilde yükseltilebilir.

Sonrası? Sonra yine bir beş yıl daha sadece TÜFE oranı kadar artırılabilir.

Sonuçta devam eden kiralarda kira artışı sistemi şöyledir; ilk beş yıl, en fazla yıllık TÜFE ortalaması kadar artırılabilir. Sonrasında ise kira bedeli piyasa ortalamasının altında kalmışsa hakim kararıyla piyasa ortalamasına denk gelecek kadar artırılabilir. Devam yıllarda yine sadece TÜFE ortalaması kadar. Bu her beş yılda bir tekrarlanabilir.

Ev sahibi beşinci yılın sonunda mahkemeye başvurup kira artışı talep etmezse, yine TÜFE ortalaması kadar artış yeterlidir.