Sosyal konut olgusuna yaklaşım

Sosyal Konut kavramı ile tanışıklığım -İTÜ Mimarlık bölümünü bitirme projem ile- başladığında konu; sadece bir tasarım işi olarak görünmüştü bana. Oysa, bir yıl geçmeden İstanbul İller Bankasında planlama işlerini öğrenme sürecimin daha ilk yılında, Osmaniye Sosyal Konutlarının (Merter civarında) apartmanın dördüncü katının balkonuna bağlanmış bir ineği görmüş olmam, tasarımın değil, sosyal konutlarda yaşayacak kişilerin yaşam alışkanlıklarının gözetilerek çözüm üretilmesinin çok daha önemli olduğunu anlamamı sağladı.

Günümüz gündeminde yer alan, dar gelirli vatandaşlar için heyecan yaratan 81 ilde sosyal konut projesine bir model yaklaşım ortaya koyabilmek için, ülkemizde yaşanan konut üretim süreçlerinin son 60 yılını kısaca özetlemekte fayda görüyorum. Süreci üç dönemde ele almak mümkün.

DÖNEMSEL YAKLAŞIMLAR

1) 1960-1980 Dönemi: 1960’lı yıllarda planlı ekonomiye geçişimizden 1980 yılına gelinceye kadar, ülkemizde konut üretimi; 1956 yılında çıkarılan İmar Yasası, 1965 yılında çıkarılan Kat Mülkiyet Yasası ve 1966 yılında çıkarılan Gecekondu Yasalarına dayanılarak yürütülmüştür. İmar Yasası; yerleşim alanlarının mekânsal planlarla genişletilmesini ve düzenlemesini getirirken, Kat Mülkiyet Yasası; bir parselde birden fazla daire inşa edilerek, kişilerin aynı arsada, konut mülkiyet haklarını birbirlerinden bağımsız olarak kullanabilmelerinin koşullarını getirmiştir. Dolayısıyla arazilerde ilk kat karşılığı konut inşaatı uygulamaları ile apartman ortak yaşamlarının ve müteahhitlik mesleğinin parsel parsel başlayıp geliştiği dönemdir.

Bu dönemde çıkarılan 775 sayılı Gecekondu Yasası’nda yer alan “Gecekondu Önleme Bölgeleri” adı ile tanımlanan ve çoğunluğu kamu arazilerinden oluşan bölgelerde; memur, öğretmen, sağlık çalışanları vb. sabit gelirlilerin üye olduğu konut kooperatiflerine (1969 yılında çıkarılan Arsa Ofisi Yasası çerçevesinde) uygun fiyatlarla kamu arsalarının tahsisi yapılmış, daire büyüklüklerinin de (brüt 100 m2’yi aşmayacak şekilde) denetlenmesi sağlanarak, çok sayıda Sosyal Konut üretilmiştir. Konut maliyetlerin yüzde 75’inin kooperatif üyelerine kredi verilerek ve sabit aylık ödemelerle (sanıyorum 10 yılda) geri alınarak finansman sorununun çözümlendiğini bir dönemdir. Asansör şartı 6 kat ve daha yüksek katlı binalara getirildiği için, her katta iki daire olmak üzere beş katlı inşa edilen bu sosyal konutlar “Gayrettepe Subay Evleri” en bilinen örneklerindendir.

ARAZİLERE HÜCUM DÖNEMİ

2) 1980-2000 Dönemi: “Yerel yönetimleri güçlendiriyoruz” sloganları ile 1985 yılında çıkarılan 3194 sayılı İmar Yasası ile tüm belediyelere, imar yetkileri verilirken, merkezi idarenin uygun gördüğü (belediye olsun veya olmasın) her alanda imar yetkilerini kullanabilmesinin de önü açılmıştır. Dolayısıyla bu yetkiler kaçınılmaz olarak, kişilerin -arazilerini konuta açarak- gelir elde etme arzusunu (rant beklentisini) kamçılamıştır. Belki de bu sürece “Arazilere Hücum Dönemi” demeliyiz.

Bu dönemde, Gecekondu Önleme Bölgesi ve Uygulamaları; 1981 yılında çıkarılan ve 1985 yılında yeniden düzenlenen Toplu Konut Yasası gereği TOKİ şemsiyesi altında yeniden organize edilmiştir. Sosyal Konutların 100 m2 olması şartı kaldırılmış, Arsa Ofisi Kanunu’na 1994 yılında getirilen bazı esneklikler ile (İzmir’de Egekent, Evka-1, Evka-2, Ankara’da Batıkent gibi) konut kooperatiflerinin yanı sıra nakliyeciler, kunduracılar, mobilyacılar vb. ticari faaliyet sürdüren kişi ve kuruluşların kurduğu kooperatiflere de kamu arazilerinin tahsisi sağlanmıştır. Bu dönemde orta ve orta alt gelir gruplarının konut sahibi olduklarını söyleyebiliriz.

Bu dönemde kent çeperlerindeki kamu arazilerinin hızla elden çıkarılmış olması, kentlerin kısa sürede yayılarak kontrolsüz gelişmesi, bilimsel yaklaşımla kentlerin geleceğinin sorgulanmasına neden olmuş ve İTÜ tarafından 1996 yılında “İstanbul 2020 Metropolünün Geleceğine Yönelik Önlemler” başlığında bir sempozyum düzenlemiştir. Özel şehircilik bürosu sahibi olarak -akademisyen kimliği olmayan- şahsımdan da bildiri istenmiş olmasını gururla kabul ederek, “2020 yılında İstanbul; kaçınılmaz olarak kent merkezlerindeki -rantı yüksek- gecekondu ve çöküntü bölgelerinin yenilenmesinden geçecektir.” ifadeleriyle özetleyebileceğim öngörümü teknik ve hukuki altyapısıyla sunmuştum.

Bu öngörü elbette ki yalnızca bana ait değildi. O dönemde TOKYAD (Toplu Konut Yapımcıları Derneği) da yenilenmesi gereken bölgelerin farkında ve araştırması içindeydiler. Üstüne üstlük 1999 Depremi yaşanınca, depreme dayanıklı sağlıklı konutlar söylemiyle, kentsel yenileme projeleri ve uygulamaları elzem hale geldi rant beklentileri meşru zemine oturdu ve konut sektörü patlamaya hazır hale geldi.

KONUTA HÜCUM DÖNEMİ

3) 2000-2020 Dönemi: Halkın da tartışmasız kabulü ile hem özel sektör, hem devlet eliyle rantı yüksek olan bölgelerde topluca veya tek tek sürdürülen kentsel yenileme eylemleri, önüne geçilemez bir hızla gelişti. Lüks konuta yönelik bu gelişmeler, giderek ihtiyacı karşılama sınırlarını aşıp, daha lüks, daha da lüks konutları halkın talep etmesini sağlamak üzere, ekonomik teşvikler ile sosyal mekân sunumları ile yasal ve yönetmeliklere konan maddeler ile sürekli desteklendi. Belki de bu sürece “Konuta Hücum Dönemi” demeliyiz.

Yukarıda açıklanan konut üretim sürecini çok yakın dönemlerde sayılarla ifade eden veriler, tabloda verilmiştir.

TABLONUN ANALİZİ

Tablodan açıkça anlaşılacağı gibi; 55 yılda üretilen 18 milyona yakın daire adedinin son 17 yılda üretilen miktarı, 12 milyona yakın olup yüzde 65,5 oranındadır. Alan olarak bakıldığında ise; üretilen 2,5 milyar m2 üretilen konut alanının son 17 yılda 1,8 milyon m2 yi aşan miktarı yüzde 73 oranındadır. Ayrıca tablodaki verilerden bir dairenin ortalama 210 m2’yi aştığını hesaplıyoruz. Bu büyüklüğün içinde son dönemlerde gelişen site yerleşmelerindeki villaların bulunduğunu biliyorsak da apartman dairelerinin de 160-170 m2’den büyük inşa edildiğini de biliyoruz. Bu demektir ki, ne devlet eliyle, ne de özel sektör eliyle dar gelirlilerin temel ihtiyacını karşılayacak büyüklükte sosyal konutlar inşa edilmemiştir, edilememiştir.

Ancak, 2018 yılına gelindiğinde 11. Ulusal Kalkınma Planı için (2019-2023) konut hedeflerini belirlemek için TOKİ başkanlığında oluşturulan “Konut Özel İhtisas Komisyonu”nun hazırladığı raporda dar gelirlilerin konut edinmesine yönelik önemli çalışmaların yapıldığını öğreniyoruz. Söz konusu rapor TÜİK verilerine dayanarak; “31 Aralık 2017 tarihli Ulusal Adres Veri Tabanına (UAVT) verileri Türkiye’de toplam konut sayısı (konut, lojman, yazlık/mevsimlik konut, kapıcı dairesi) 32.7 milyon, 2.5 milyon yoksul hane…” olduğunu belirtiyor ve içeriğinde dar gelirlilerin konut edinmesinin önemine vurgu yapıyor. Çok geç kalınmış olsa da TOKİ’nin bu konudaki çalışmalarını biliyoruz.

Bu noktada, üretilecek konut maliyetlerinin ne olacağı konusuna eğilmek doğru olacaktır. Aşağıdaki tablo, 2022 yılında Resmi Gazete’de yayınlanan konut birim maliyetlerini göstermektedir.

2022 yılı için, ikinci kez birim maliyetlerin yayınlandığına ilk defa tanık olduğumu söylemek isterim. TÜİK resmi sitesinde yayınlanan birim maliyetlerin artış grafiği, maliyet artışlarını daha net göstermektedir.

Yukarıdaki grafik (1)’de 2020 yılının nisan ayından 2022’nin nisan ayına konut birim maliyetlerinin yüzde 103.46, grafik (2)’de ise konut dışı yapıların elektrik, su, doğal gaz, internet getirilmesi, yol ve otopark yapımı vb. maliyetlerin yüzde 117,36 oranında arttığını gösteriyor. Yine TÜİK verilerinde açıklanan 2021-2022 bir yıllık dönemde bina maliyetlerinin yüzde 66 oranında arttığını da burada söylemeliyim.

KONUT MALİYETİ

Bütün bu bilgilerden, arsa maliyeti sıfır olsa bile,10 ila 15 kat inşa edilecek 100 m2 (2+1, net kullanım alanı 80-85 m2) olan konutun bir günde inşa edilebileceğini düşünsek bile, tek konut maliyetinin 5875x100 = 587 bin 500 TL den az olamayacağını hesaplıyoruz.

Bu maliyete bina dışı yapılanmaların da ilave edileceği, inşaat süresinin de en az bir yıl olacağı düşünüldüğünde, 1 adet sosyal konut maliyetin 1 milyon TL’nin üzerinde olacağı kesin görünmektedir.

Dar ve sabit gelirle yaşayan ailelerin bu günden bu rakamlar seviyesinde borçlandırılarak, sosyal konut edinmelerinin mümkün olamayacağının tespiti, konut üretim ve satışlarında son derece deneyimli olan TOKİ tarafından da mutlaka yapılmıştır…

Bu noktada bir plancı olarak;

1- Mevcut TOKİ konutları: TOKİ’nin resmi internet sitesinde 81 il için açıkladığı 96 projenin bazılarında yer alan satış fiyatları ile aylık ödeme miktarlarının bugün için geçerli olduğu anlaşılmaktadır. Bu rakamlar “başlangıç fiyatları” diye açıklanmış olsa da konut fiyatları ile aylık ödemelerin sabit olmayacağının mutlaka açıklığa kavuşturulması gerektiği,

2- Yeni üretilecek konutlar: 2+1 standardında üretilecek yeni sosyal konutların maliyetlerini, dar ve sabit gelirlilerin karşılayabilmesinin olanaksızlığını hesapladığım için, devletin karşılıksız finans desteği sağlaması gerektiğini ve bu desteğin bir anayasal görev olduğu,

3- Devletin finansman katkısı: Kent merkezlerinde (Kentsel Dönüşüm Alanlarında) lüks konut üretilerek, satışlarından sağlanacak gelirin, üretilecek sosyal konutlarda kullanması,

4- Sosyal destek ve sürdürülebilir yaşam: Yeni yapılacak konutların mutlaka yerleşim alanlarının uzağındaki ucuz arazilerde inşa edileceğini düşündüğüm için; konut dışı yapılar inşa edilirken, ailelerin yerleşmeye başlamasıyla, mutlaka ilköğretimin ilk 8 yıllık eğitimi için bir okul, sağlık ocağı, market, 1-2 adet bankamatik şubesinin ve toplu ulaşım sisteminin mutlaka erişilebilir olması, konularına vurgu yapmak isterim.