Tapusu olanlar dikkat! İmar hakkınız başka bir şehre aktarılabilecek!

İmar Ka­nunu’nun 5’inci maddesine “imar hakkı aktarımı” ta­nımı eklendi. Kanunla, daha önce bedeli ödenerek kamulaştırılan okul, park, bahçe, yol, yeşil alan gibi kamusal alanda kalan bir arsadaki imar hakkı, şimdi ilgili kamu ya da belediyenin elindeki başka bir arsaya transfer edilecek. Kentsel dönü­şümde olan arsalarda ise imar hakkı başka bir şehre aktarılabilecek.

VATANDAŞ TERCİHİNİ YAPACAK

Dünya Gazetesi'nin haberine göre, Arsanın değeri raporla belirlenecek. Bu değeri SPK lisanslı değerleme şirketleri yapacak. Örneğin 1 milyon li­ralık 200 metrekare bir arsa­nın değeri, başka bir yerde 100 metrekareye denk gelebilir. O zaman da vatandaş ona göre tercih yapacak. Ya da tam ter­si 1,2 milyon liralık bir arsa de­ğeri, imar hakkı transferiyle 1 milyon liralık arsa için imkan sağlıyorsa mahsuplaşma dev­reye girebilecek. Kamu, va­tandaş kabul ederse arasının üzerine kalan kısım için de pa­ra ödeyip denkleştirecek. Dü­zenleme, yenilikler getirse de şehir plancıları açısından bazı handikapları da var. Bazı böl­gelerde nüfus dengesinin bo­zulması riskine işaret edildi.

İMAR HAKKI BAŞKA YERE TRANSFER EDİLECEK

Yüksek Şehir ve Bölge Plan­cısı ve İmpo İmar AŞ Yöne­tim Kurulu Başkanı Hüseyin Oflaz, şunları söyledi: "Daha önce, örneğin imar yasağı ge­tirilen SİT alanlarında bulu­nan taşınmazlar, malikin baş­vurusu üzerine belediye ve il özel idaresine ait taşınmazlar­la takas edilebiliyordu. Ya da birçok bölgede imar planları­na plan notu düşülerek imar transfer hakkı kullanılabi­liyordu. Şimdi böyle bir nota gerek kalmadı.

Mesela kendi­sine ait parsel üzerinde yeni planlarda park yapılacak olan mülk sahibi, bu parseli kamu­ya verecek ama karşılığında o parsel kadar imar hakkını baş­ka yerde kullanabilecek, her­hangi bir mağduriyeti olmaya­cak. Ayrıca bu düzenleme ile kamunun da kamulaştırma bedeli gibi bir masrafı da orta­ya çıkmayacak.”

FARKI KAMU ÖDEYECEK

Rapor sonrası mahsuplaşma gereken noktalar da çıkabilece­ğini belirten GHD Başkanı Kiraz, “Örneğin, 10 milyon liralık yer aldım, verdiğim yer de 12 milyon lira değerinde. Daha fazla emsal veremiyor idare. O noktada ilgili idare, ‘arada fark varsa bunu sa­na ödeyeceğim, denkleştirece­ğim’ diyor. Yine yasayla, metre­kareden ziyade ekonomik değe­re bakılacak.

Mesela Sakarya’da 10 milyon lira değerinde 400 metrekare bir yeriniz var, onun yerine vereceği 10 milyon lira değerinde 300 metrekare başka bir yer de olabilir. Bir de kamu ya da belediye imkanı varsa bunu verecek. Ancak idarenin elinde arsa yoksa yine parasını vere­cek. Çünkü her kurum aynı arsa hakkına sahip olmayabilir” dedi.

Önceden not düşülerek yapılan ve örneğin Küçükçekmece’de 200 metrekare arsada imar transferine hak kazanan bir mülk sahibinin, Sarıyer’de yine 200 metrekare olarak hakkını kullanabildiğini söyleyen Hüseyin Oflaz, "Şimdi, Küçükçekmece’de 200 metrekare arsası 1 milyon lira eden mülk sahibi, bunu herhangi bir yerde ama 1 milyon liralık imar hakkıyla kullanması öngörülüyor. Yine Sarıyer’de kullanmak isterse 200 metrekare değil 1 milyon liranın karşılığıyla belki 100 metrekare kullanabilecek. Ayrıca kısıtlılığın kaldırılmasıyla, kamulaştırmasız el atma davalarının önüne geçilmesi amaçlanıyor" dedi

'PLAN DEĞERİ RAPORLA BELİRLENECEK'

Gayrimenkul Huku­ku Derneği (GHD) Başkanı Ali Güvenç Kiraz, kamuoyunda bir durumun yan­lış anlaşıldığını, o da ilgili kanunla, vatandaşın mülkünün imar planı dışında alınıp başka bir yere verilme­sinin söz konusu olmadığının altını çizdi.

Okul, park, yeşil alan, yol gibi kamusal imar uygulamalarının 40-50 yıldır olduğuna işaret eden Kiraz, imar hakkı transferiyle geti­rilen yeniliği ise şöyle anlattı: “İdare diyor ki, 1/1000’lik imar planları kesinleşti­ğinde ve senin alının kısıtlandığında şunu yapacağım: ‘Kullana­madığın yerin değeri­ni belirleyeceğim.

Bu­radaki hakkını koruyacağım. İnşaat hakkını, başka bir ta­rafta kullanmanı sağlamaya çalışacağım. Biz sana hemen kesinleşme sonrası bir arsa tahsis edeceğiz, imar hakları­nı da koruyacağız’ diyor. Yine kamu, para yerine imar hakkı vereceğim, raporla kullana­madığın hakkı sana tanzim et­meye çalışacağım’ diyor.”

DEVRİM NİTELİĞİNDE BİR ADIM

Yüksek İnşaat Mü­hendisi Emrullah Yedikardeş: “Mec­listen geçen kanun, imar hakkı trans­ferini genelleşti­rip, kolaylaştırıyor. İmarda devrim niteliğinde bir adım olduğuna inanıyorum. Ör­neğin babadan miras kalan mülkünün imar pla­nı değişen, bundan haberi olmadığı için itiraz için süresini ka­çıran, parselinin üze­rine park yapıldığı için artık hak iddia edeme­yen mülk sahiplerinin mağ­duriyetini önleyebilecek bir gelişme bu.”

İMAR HAKKI BAŞKA BİR ŞEHRE AKTARILABİLİR

Gayrimenkul Huku­ku Enstitüsü (GHE) Başkanı Ali Yük­sel: “Getirilen yeni hükümle beraber, imar planı ile kısıt­lanan parselin maliki, gene aynı belediye veya beledi­ye dışında ise valilik bölgesindeki bir plan alanında kendi par­seline taşıyabilmek­tedir. Kentsel dönü­şümde ise parseldeki imar hakkı başka bir ile de aktarılabilecektir.”

Olası handikapları

1-İmar transferi yine ticari imarlı olarak mı yapılacak yoksa konut imarı olarak mı kullanılabilecek?

2-Kamulaştırılarak sosyal donatı alanı olan o bölgenin, gelecekte yerel yönetim değiştiğinde yeniden özel mülkiyete dönmesi nasıl engellenecek?

3-Madde metninde, parselin yüzde 30’u ifadesinin, parsel yüz ölçümünün yüzde 30’u mu yoksa, parselin inşaat e

NÜFUS DENGESİ BOZULABİLİR

Yeni yasal düzenlemeye ilişkin olası sıkıntı oluşturabilecek noktaları Hü­seyin Oflaz, şöyle özetledi: “Planlar nüfus yoğunluğu dengesi ve buna göre de yapılacak donatı yoğun­luğu dengesi gözetilerek hazırlan­maktadır. Örneğin bugün yaşanan problemlerin başlıcaları, sonradan yapılan plan değişiklikleridir.

Bu uy­gulamalarla nüfus donatı dengesi bozulabilir. Bazı bölgelerin nüfusu artacağı için ne yol yeterli gelir, ne okul, ne de AVM’ler. Dolayısıyla imar hakkı transfer yapılacaksa da hak­kın taşınacağı yerdeki nüfus-donatı dengesi de tekrar ele alın­malı. Ayrıca daha sonra imar planı değişikliği ile başka bir fonksi­yona çevrilerek imar hakkı doğmaya­cağına ilişkin bir kısıtlamanın ol­maması da bir başka handi­kaptır…”