‘Arabuluculukla kira davaları daha da uzar’

Ev sahibi ve kiracılar arasında yaşanan uyuşmazlıklar hızla artarken, mahkemeler açılan davalara yetişemiyor. Ankara’da yetkili mahkemelerin ilk duruşma tarihini 15 ay sonraya verdiği söylenirken, 1 Eylül’de yürürlüğe girecek olan zorunlu arabuluculuk sisteminin iddia edildiği gibi süreci kısaltacağı mı, yoksa daha da uzatacağı mı tartışılıyor. Konuyu Ankara Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Kurulu Başkanı Av. Cemalettin Gürler ile konuştuk. Gürler’in sorularımıza verdiği cevapları okuyucularımıza sunuyoruz.

‘DAVALAR YÜZDE 300 ORANLARINDA ARTTI’

Ankara'da kira uyuşmazlığı davalarında artış nedeniyle duruşmaların 15 ay sonraya atıldığı söyleniyor. Elinizde bu konuda veri var mı?

Bu tür adli istatistikler toplanıp bir yıl sonra bakanlığa gönderilir. Bakanlık onu daha sonra derleyip veri olarak her yıl yayınlar. Daha geçen yılın verileri yayınlanmadı. Ama fiili olarak şunu söyleyebilirim; dava artış sayısı yüzde 200 belki de 300 dolayında arttı. Artık kontrol edilemez bir dava sayısıyla karşı karşıyayız. Buna bağlı olarak da duruşma günleri çok uzadı. Çünkü dava sayısı artarken bu konuya bakacak olan sulh hukuk mahkemeleri aynı oranda artmadı ve ister istemez duruşma günleri uzamaya başladı. Bu uzayan süreler artık hakkın aranmasını engeller hale geldi. Hak kaybının yaşanması yan ısıra bu toplumsal barışı ciddi anlamda tehlikeye sokuyor. Televizyon ve gazetelerde kira hukukuna ilişkin şiddet olayının görülmediği bir gün yok. Sebebi de budur.

‘ARABULUCULUK İŞ DAVALARINDA ÇÖZÜM OLMADI’

Davaların uzamasına çözüm olarak 1 Eylül'de yürürlüğe girecek zorunlu arabuluculuk sistemini mucizevi bir çözüm gibi sunuyorlar. Sizce çözüm olur mu?

Arabulucu bir teknik kısımdır. İlk arabuluculuk geldiğinde de iş hukukuna tüm sorular çözülecekti. Gidin iş mahkemeleri tıklım tıkış. Sonuç: Hiçbir şey olmadı. O zaman bazı itirazlarımız oldu. Bu arabuluculuk, bir uzlaşma kültürü uzlaşma demek tarafların haklarından feragat demektir. Oysa hukukun görevi taraflar haklarından feragat edip bir araya getirmek değil, tarafların haklarını teslim etmektir. Onun için arabuluculuk sistemi aslında çok doğru düşünülmesi gereken bir yöntem. Arabulucu tarafları bir araya getirmeye çabalıyor. Yani bir uyuşmazlık var aslında. Peki bu uyuşmazlığı zaten konuşarak çözebileceklerse taraflar neden konuşup çözmüyorlar?

Arabuluculuk başvurusu, yazışmalar, toplanmalar iki şeye sebep olacak. Ondan çok korkuyorum. Zaten yıllara yayılan dava sürecine bir de ara bulucu gibi bir süreç ekleyerek daha da uzatacaklar. Bir de üstüne arabuluculuk masraflar binecek. Var olan kangren biraz daha büyüyecek. Bunun yerine kat mülkiyeti kanununun bazı maddeleri var, kullanılmıyor. Bunlar kullanılarak daha hızlı çözümler üretilebilir. Çok daha basit yöntemleri var, bu yöntemler daha doğru olacaktır.

‘ARABULUCULUK SİSTEMİ TAM RAYINA OTURMADI’

Arabuluculuk sistemi nasıl işleyecek ve sistemde aksaklıklar belirsizlikler öngörüyor musunuz?

Arabulucu bizim kiramızı belirleyecek zannedenler var. Yok, arabulucu kiramızı belirleyemeyecek. Yine taraflar belirleyecek. Taraflar belirleyebiliyorsa niye bir araya gelmiyorsunuz? Hakkın teslimi konusunda yaşanan problemleri ara buluculukla çözmeye çabalayacağız. Arabuluculuk sistemi daha tam oturmadı rayına. Burada da yeni bir alan oluşacaktı da deneme, yanılma yoluyla ilerleyecek.

‘YÜZDE 25 SINIRLAMASI ANAYASAYA AYKIRI’

Kira artışlarında Hükümetin getirdiği yüzde 25 sınırlama bir çözüm oldu mu? İşleri daha karıştırdığı yönünde eleştiriler var. Siz nasıl değerlendiriyorsunuz?

Benim teorim burada biraz farklı. Getirilen yüzde 25 sınırlama anayasaya aykırı. Çünkü özünde bir mülkiyetin var ve mülkiyetin üzerinde piyasa ekonomisinde ben doğru tasarrufta bulunabilirim. Ayrıca enflasyonun yüzde 145 gayriresmi rakamlarda, resmi rakamlarda yüzde 80’lerde gezdiği bir ülkede neden yüzde 25 gibi bir sınırlama getiriyor? Bunun hiçbir hukuki dayanağı ve temeli yok.

Eğer illa bir çözüm üreteceksek, bu çözüm kira yardımıdır. Siz bir kira için bir ekonomik yardım oluşturursunuz. Hatta belli bir oran oluşturursunuz. Onları insanlara dağıtırsınız. Piyasanın realitesini bozdu yüzde 25. Yandaki ev 14 bin liraya kiraya gidiyor, öbürü yüzde 25’e takıldığı için 4 bine. Böylece ev sahibiyle kiracı arasında da çok ciddi bir gerginlik oluşuyor. Bu da hani bizim toplumsal barışımızı engelliyor. Kendi mecrasına bırakılsaydı bugün büyük olasılıkla maaş artışlarına paralel bir yükseliş olacaktı ve böyle çılgın rakamlara doğru gitmeyecektik. Bir anda kira bedelleri asgari ücretin üstüne çıktı. Oysa Ankara'da kira bedelleri asgari ücretin 1/4 ya da 1/3 civarında gezer.

‘EV YATIRIM ARACI DEĞİL, BİR SOSYAL GÜVENLİK ARACIDIR’

Eskiden İstanbul’da duyardık, şimdi Ankara'da da airbnb ismi verilen evin odasını kiralamanın yaygınlaştığını duyuyoruz. Bunun kayıt dışı olduğu için piyasayı daha da ateşlediğini görüyoruz. Vergi dışı bir kazanç ve piyasayı yükselten bir durum oluşuyor. Sizce konut bir yatırım aracı mı? İkinci, üçüncü evlere ek vergiler gelmesi konuşuluyor. Değerlendirmeniz nedir?

Ev bir yatırım aracı değildir. Evin asli amacı barınmadır. Ancak bazı toplumlarda yatırım araçları değişkenlik gösterir. Asli yatırım araçları nedir Şirket ortaklığı, banka hisseleri ondan sonra halka arz edilen şeylerin alınması. Üretim ya da kooperatiflerdir. Yani esasında paranızı karlı alanlarda yatırım yaparak oradan gelecek karı paylaşmaktır. Ev bir yatırım aracına dönüşür mü? Türkiye'de dönüştü. Neden dönüştü? Çünkü Türkiye'de borsa veya buna benzer üretim araçlar, kooperatifler o kadar kötü anılar bıraktı ki insanlar artık bu sisteme, yani diğer yatırım araçlarına güvenmiyorlar. Ev nerede bir yatırım aracı olmasından rahatsız değilim.

Sorun şu: Türkiye'de yatırım aracı olarak kurgulanan evler de çok makul değil. Çünkü dünya ortalamasında 12-15 yılda kira gelirinin evi amorti etmesi gerekiyor. Türkiye'de 20-22 yılı buluyor. Yani yatırım aracı dediğiniz şey ise kâr getirmesi gerekiyor. Oysa Türkiye'de bu o kadar kötü bir geri dönüş sağlıyor ki gelir olarak zarar aslında. Yani yatırım aracı olarak görüyorsunuz ya, yatırım aracı değil. Türkiye'de ev, iş yeri yatırım aracı değil, bir sosyal güvenlik aracıdır.

SORUNUNUN SEBEPLERİ VE ÇÖZÜM

Devlet müdahale etmeyince bu sefer başka şeyler de oluyor. Ama müdahale edince de daha karışık bir durum ortaya çıkıyor. Burada bir garip bir döngü var. Sizce Türkiye'de konut sorunu nasıl çözülür?

TOKİ devlet müdahalesinin biçimidir. Toplu konut sosyal proje üretmek için yapılmıştır. TOKİ'nin yaptığı evlerin yüzde kaçı sosyal konuttur, kaç lükstür, değerleri nedir? Önce bunu bir tartışmamız lazım.

İkincisi, İngiltere'de Londra Belediyesi’nin aldığı kararların yüzde 2-3 bandında yıllık imara ilişkinken, Türkiye belediyelerinde alınan kararların yüzde 65-70’i, hatta bazılarında yüzde 95’i imar ile ilgili. Çünkü sürekli rant çeviriyor, rant üzerine konuşuyor.

Üçüncüsü, mülkiyet duygusu seçimlerde rüşvet haline gelmez. 12 Eylül'den sonra Turgut Özal gecekondu bölgelerine tapu ve yüksek katlı konut izni verdi. Şimdi Ankara'nın en lüks bakın en lüks ve en pahalı semtlerin tamamı, tamamı tapu tahsis belgeli yerler.

Ülkede bir de konut üretim sıkıntısı var. Eşitler arası rekabeti ortadan kaldırdılar. Banka krediyi “Şu projeden alırsanız.” şartıyla veriyor. Küçük müteahhit de kazanmıyor. Bir de toprak rantı çok yüksek. Yüzde 50 ile çalışıyor. Bir Afrika ülkesinin başkentinde ana caddede toprak rantı yüzde 2. Türkiye'de yüzde 50-60 bandına çıkan yerler var. Ne demek toprak rantı? Yüz daire yapacağım, arsa karşılığı ikisini size vereceğim diyor. Türkiye'de yüz dairenin 50-60’ı arsa sahibine.

Son olarak da enflasyonist ortamın getirdiği psiko ekonomik durumlar var. Biliyorsunuz enflasyon yükselince ne olur? İlk zamanda enflasyon talep çok artar. Fiyatlar çok yükselir. Sonra daralır. Dolar bazlı inşaat malzemelerinde artış yüzde 100-110. Konut fiyatları çok yükseldi. Kira fiyatları buna paralel yükselmeye devam ettiği sürece ve talep yükselip arz azaldıkça bu olay böyle.

Bu sebeplerle, konut sorunu bürokratların söylemiyle çözülecek bir sorun değil. Büyük inşaat firmalarını, kiracıları, tüketicileri, küçük müteahhitleri, arsa sahiplerini, belediyeleri dinlersek belki bir ortak noktaya gidebiliriz.