Çin’de emlak sektörü hakkında bilinmeyenler

Gladyo suikastı ile kaybettiğimiz değerli ağabeyim Uğur Mumcu’nun ünlendirdiği bir söz var: “Bilgi sahibi olmadan fikir sahibi olmak!”

Bu sözün ünlü Çinli düşünür Konfüçyüs’ün “Seçmeler”inin 2. kitabındaki hali şöyle: "Fikirsiz öğrenmek anlamsızdır; öğrenmeden fikir sahibi olmak ise tehlikelidir". Bilgi sahibi olmadan fikir oluşturmayı Konfüçyüs’ten yaklaşık bir asır sonra yaşayan komşumuz Eflatun da “Devlet” kitabının dördüncü babında şöyle eleştiriyor: "Bilgi olmadan fikir yürütmenin her zaman kötü bir şey olduğunu fark etmediniz mi? En iyi ihtimalle körlüktür! "

Çin’deki emlak sektörüne ilişkin büyük büyük kehanetlerde bulunanları görünce bu sözü hatırlatmak zorunlu oldu.

Bizde Çin emlak sektörü hakkında en çok söz söyleyen kişilerin başında “sosyal medya ekonomisti” Prof. Özgür Demirtaş geliyor. Demirtaş, Bloomberg, Economist, Reuters kaynaklı “analiz” adı altında sunulan propaganda malzemelerini fütursuzca ve bilgiççe yayıyor. Çin’in en büyük ikinci şirketi Evergrande’nin, yurtdışı borçlarını ödemekte zorlanmasını “Bingo! İşte Çin’in emlak sektörü çöktü” diye duyuran Prof. Demirtaş ve benzerleri fikir sahibi olmadan önce Çin gerçeğini öğrenmeliler.

Çin’de arazi ve konut mülkiyet sistemini de Çin’in yönetim sistemini de bilmiyorlar. Çin’de binaların mülkiyeti kamuya ait! Konut “satışı”nda sadece kullanım hakkı devredilebiliyor. Kullanım hakkı ise konutlarda 75 yıl, ticari binalarda 50 yıl ile sınırlanmış durumda. Çin’de kamucu, planlı ekonomi var. Her şey piyasaya bırakılmış değil.

“Çin’in emlak sektörü patladı, patlayacak” yaygaralarına karşı, kendini Çin’i dış dünyaya anlatmakla görevlendirmiş Batı ülkelerinde yaşayan bir grup Çinli akademisyen ve araştırmacının yayınlandığı Dongsheng (Doğudan Sesler) internet sitesinin “Çin Konut Piyasası Sıkıntıda mı” başlıklı kapsamlı incelemesini bilginize sunuyoruz. (1)

MAO’NUN KONUT DEVRİMİ

Mao Zedung önderliğindeki Çin halkı 1949 yılında Çin Halk Cumhuriyeti'ni (ÇHC) kurduğunda, dünyanın en yoksul ülkeleri arasındaydı. 552 milyonluk nüfusun sadece yüzde 11'i kentlerde yaşıyordu.

ÇHC'nin kurulmasından sonra kentsel araziler kamulaştırıldı ve konut alım-satımı kaldırıldı. 1953 yılından bu yana Çin’de kırsal arazi mülkiyeti kolektif, kentsel arazi mülkiyeti ise kamusaldır.  30 yılı aşkın bir süre boyunca, binaların devlet kurumları, kamu kuruluşları veya kamu iktisadi teşebbüsleri (KİT'ler) vb. tarafından inşa edildiği ve yönetildiği bir konut sistemi uygulandı. 1980'lerin başında Çin'deki kentsel hanelerin yüzde 75'i kamuya ait lojmanlarda düşük kiralar ile yaşamaktaydı.

DENETİMLİ KONUT PİYASASI KURULDU

1978'de başlatılan “Reform ve Dışa Açılma” ile devletin yatırım politikasında devlet tekeli kalktı. Devletin, işletmelerin ve bireylerin yatırımcı olduğu bir karma sistem uygulanmaya başlandı. 1992 yılından sonra yöneticiler konut piyasasını özel sektöre peşkeş çektiler. 1997 yılına gelindiğinde, toplam yatırımlarının yüzde 9,64'ü gayrimenkul geliştirme alanına kaymıştı. 1978'de 6,7 metrekare olan kişi başına düşen konut inşaat alanı 1997'de 17,8 metrekareye yükseldi.

Çin’deki “Sosyalist Piyasa Ekonomisi” uygulaması ile emlak sektöründeki özel sermayenin payı olağanüstü arttı. 1993 yılında Çin'de sadece 505 özel inşaat şirketi vardı; bu sayı 2021 yılında 122 binin üzerine çıktı.  İnşaat sektöründeki kamu ve kolektif mülkiyeti yavaş yavaş yerini özel sermayeye bıraktı.  2021 yılına gelindiğinde hem yabancı hem de yerli özel sermaye, inşaat sektöründeki brüt katma değerin %86'sına sahip oldu. Özel sektör, inşaat sektöründe çalışan işçilerin yüzde 89,6'sını bünyesinde taşıyor.

Çin, 70 yılda tarihte görülen en büyük kalkınma hamlesini başardı. Ancak yine de kentleşme oranı açısından halen “gelişmekte olan” bir ülke. Çin’in kentleşme oranı 2022’de oranı yüzde 65’e çıktı. Bu oran, gelişmiş ülkelerin çok gerisinde, gelişmekte olan ülkelerden bile aşağıda, örneğin Türkiye’den bile düşük! (2)

KONUT SEKTÖRÜNÜ ÖZEL SERMAYEYE AÇMANIN BEDELİ

1990'lardan bu yana yerel hükümetler arazinin kullanım hakkını “nitelikli kuruluşlar”a devretme yetkisini aldı. Kağıt üstünde “devretmek” dense de yapılan belirli süreli satış. “Nitelikli kuruluşlar” giderek, özel inşaat şirketleri oldu. 2018 yılında eyalet hükümetlerinin bütçe gelirlerinin yüzde 89'unu arazi satışından elde edilen gelirler olmuştu.

Yerel hükümetler, daha çok gelir elde etmek için arazinin fiyatlarını yükseltiyor. Yerel Hükümet, arazi finansmanından elde edilen geliri yollar, hastaneler ve okullar gibi kentsel inşaatlara harcıyor ve böylece banliyö arazilerini yeni kentsel alanlara dönüştürüyor. Kentsel inşaat genişledikçe arsa fiyatlarına talep artıyor, bu da arsa fiyatlarını yukarı çekiyor.

Çin’deki yolsuzluğun en önemli kaynağı da kamu geliri olarak tahsil edilmesi gereken kent rantlarının özel kişilerce yağmalanması. Bu nedenle, Xi Jinping’in ÇKP Genel Sekreter seçilmesinden önce, Pekin, Şanghay gibi büyük kentlerin yakınlarındaki köy komitelerinin başkanlığının açık artırma ile satılmasına varacak uygulamalara gidiliyordu.

Xi iktidara geldikten sonra, arazi fiyatları için “rayiç bedel” uygulaması getirdi ve kent rantlarının bireylerin cebine gitmesini önleyecek tedbirler geliştirildi. Xi yönetimi, emlak sektöründeki şirketlere ilişkin de sınırlamalar getirdi. Gayrimenkul şirketleri dışındaki şirketlerin emlak işine giremeyeceği kararlaştırıldı. Devlet konut şirketlerinin önü açıldı.

ÇİN’DE KUMARHANE KAPİTALİZMİ YOK Kİ!

2008 finans krizinde, suçlu uzun vadeli konut kredileri olarak gösterildi. Oysa, kumarhane kapitalizmi, konut kredilerinin türevini, onun da türevini çıkararak olmayan konutlar için alınan borçlara dayanarak kredi veriyorlardı. ABD hükümeti yıllarca bu balonun şişmesini teşvik etti çünkü onlar da bu yağmadan büyük pay alıyorlardı. Bu kadar saçma bir spekülasyon sisteminin patlaması kaçınılmazdı. Ancak küreselleşme ile azmanlaşmış finans kapital, bu çöküşten ders çıkarmadı. Batının finans sistemi daha derin bir krize doğru koşar adım ilerliyor.

Ağustos 2020'de, Batı standartlarına göre “olgun bir emlak piyasası” oluşmuşken, Çin hükümeti "üç kırmızı çizgi" olarak bilinen ve emlak geliştiricilerinin mali sağlığının üç temel göstergesini sağlayan düzenlemeyi yayınladı. Düzenleme, gayrimenkul şirketlerinin borçlarının nakit varlıklarına, öz sermayeye ve kaydî varlıklarına göre oranları sınırlandırdı. Bir kriz oluşmasını önlerken, sektörün sürdürülebilir büyümesini güvence altına aldı.

Hükümet, gayrimenkul şirketlerine 2023 yılına kadar mali durumlarını “üç kırmızı çizgi”ye göre düzenlemesini istedi. Yeni kredi almak için kıstaslara uyma zorunluluğu getirildi. Bir yıl sonra, biri ünlü Evergrande olmak üzere iki şirket dışında çoğu, yeni kredi başvurusunda bulunacak duruma gelmişlerdi. Çin’in Evergrande krizini ele alması ayrı bir incelemeye değer. Çin bu devasa şirketi kurtarmadı ama batmasına da izin vermedi. Hükümet, şirketin gelir ve giderini denetleyerek ve bir borç krizi patlamadan sorunları çözdü.

Xİ JİNPİNG: KONUTLAR SPEKÜLASYAN ARACI OLMAMALI

Çin’de ev sahibi olmak, evlenmek için birinci koşul. Geleneksel Çin tedbirliliğinin en yaygın uygulama biçimi ev sahibi olmak. Bu kültürel temel ve halkın alım gücünün artması sonucunda Çin, kentsel konut sahipliğinde dünyada en başarılı ülkelerden biri haline geldi. Kentsel ev sahipliği oranı ABD ve Japonya'da yüzde 60’lar civarında iken Çin'de 2019 yılında yüzde 96'ya ulaştı. Çin'de ev sahibi olan hanelerin yüzde 58,4'ü 1 konuta, yüzde 31'i 2 konuta ve yüzde 10,5'i 3 veya daha fazla konuta sahip.

Özellikle büyük kentlerde hızlı nüfus artışı sonucu oluşan yüksek talep, konut fiyatlarının daha da yükselmesine neden oldu. Diğer yönden, birçok küçük şehir ve kırsal alanda, konut fazlası oluştu.

Her ne kadar krize izin verilmediyse de, barınma sorunu ÇKP’nin önünde çok ciddi bir görev olarak duruyor. Çin Devlet Başkan Xi Jinping, 2017 Ekim’indeki ÇKP 19. Genel Kongresi'nde bu konuda önemli bir çıkış yaptı: "Evler yaşamak içindir, spekülasyon için değil!”

Yukarıda aktardığımız politikalar bu ilkeyi hayata geçirmek için uygulandı. Konutların spekülatif kullanımını önlemek için de çeşitli araçlar geliştiriliyor. Emlak vergisinin konut kullanımına yönelik gayrimenkul vergisini de kapsayacak şekilde genişletilmesi yöntemlerden biri.

Ağustos 2021'de Xi Jinping, Çin'in çeşitli şehirlerinde uygulanacak yeni bir pilot programı duyurarak bunu gerçeğe dönüştürme yolunda en kararlı adımı attı. Bu karar, ÇKP’nin “Sosyalizmin vazgeçilmez hedefi ortak refahtır” ilkesine dayanıyor. Çünkü yatırım amaçlı ikinci ve üçüncü ev alımları, Çin'de servet eşitsizliğinin hem göstergesi hem de kaynağı olarak görülüyor. (3)

ÇÖZÜM KAMUCULUKTA

Pilot uygulamadan çıkarılan derslerle, konut vergisi ülke çapında uygulamaya konulacak. Plana göre, konut vergisi, ikinci ve üçüncü evlerde kademeli olarak artırılıyor.

Çin hükümeti, büyük şehirlerde ciddi bir sorun haline gelen konut kiraları artışına da müdahale etti. 2021 yılında kira artışlarına getirilen yüzde 5'lik üst sınır, sıçrayan kira miktarlarını sınırlandırdı. 

Esas çözüm, daha çok sosyal konut inşa etmek. Xi yönetiminden itibaren, Çin kamu kaynaklarını alt gelir gruplarının eğitim, sağlık ve barınma koşullarını iyileştirmeye yönlendiriyor. Çin hükümeti, gençlerin ve alım gücü düşük olanların konuta erişimini kolaylaştırmak için 2021-2025 yılları arasında 40 büyük şehirde 6,5 milyon yeni düşük maliyetli kiralık konut inşa ediyor.

Kuvvetli arz artışına rağmen büyük şehirlerde konut fiyatları hala alım gücünün çok ötesinde. Çin konut sorununda, özel sektörün rolünü sınırlayarak, kamuya daha fazla yetki vererek bir geçiş dönemi yaşıyor. ÇKP’nin “Güçlü, çağdaş sosyalist ülke” olma hedefi için belirlenen 2049 yılından itibaren daha radikal çözümleri devreye alması bekleniyor.

Sözün özü: En temel insan hakkı olan barınma, ancak kamuculukla karşılanır. Türkiye’de konut sektöründen büyük servetler elde edilirken, dar gelirli için iş Allaha bırakılmıştır! “Garip kuşun yuvasını Allah yapar!” deyişi bizi, kaderciliğe değil, en büyük yapıcı güç olan kamuculuğa yöneltmelidir. Çin’de de Türkiye’de de konut sorununu çözmenin anahtarı kamuculuktur!

1- https://dongshengnews.org/en/is-china-housing-market-in-trouble/ 

2- https://worldpopulationreview.com/country-rankings/most-urbanized-countries 

3- https://www.china-briefing.com/news/explainer-whats-going-on-in-chinas-property-market/