Değerli Konut Vergisi değerine nasıl itiraz edilecek?

“Bir kere gideni hep çağırır Mevlana.”
Bir anlamda servet vergisi de diyebileceğimiz değerli konut vergisi 1 Ocak 2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girdi.
İlgili Kanun gereği Türkiye sınırları içinde bulunan ve bina değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce (TKGM) belirlenen değeri 5 milyon lirayı aşan konutlar değerli konut vergisine tabi olacak. TKGM hızlı biçimde değerli konutların değerlerini belirleyip konut maliklerine bildirmeye başladı. Bütün konutların değerlemesinin yılsonuna kadar maliklerine bildirilmesi gerekiyor. Çünkü tespit edilen değerin malike bildirildiği tarihi izleyen takvim yılından itibaren vergi yükümlülüğü başlıyor ve şubat-ağustos aylarında iki eşit taksitte ödenecek.
TKGM’nün belirlediği değerler konut sahiplerinde büyük infiale neden oldu. Gerçekçi olmayan çok yüksek değerler tespit edilmiş durumda ve konut malikleri bu değerlere itiraz etmeleri gerekecek.

İTİRAZ NASIL YAPILACAK?
İtiraz TKGM’ne yapılacak. İtiraz dilekçeleri ilgili tapu müdürlüklerine verilebilecek.
İtiraz dilekçeleri TKGM’nün değer tespit yazısının tebliği edildiği tarihten itibaren en geç 15 gün içinde verilmesi gerekiyor.
İtiraz dilekçelerinin mali müşavire veya bir avukata yazdırılmasında yarar var. Dilekçelerde tespit edilen değerin yüksek olduğunun aşağıdaki hesaplamalarla ortaya konmasında yarar var.
1- Kira Çarpanı İle Değer Tespiti
Değerleme yapılacak taşınmaza emsal olan ve satış fiyatları bilinen taşınmazların brüt kira çarpanı belirlendikten sonra elde edilen değerlerin aritmetik ortalaması alınarak brüt kira çarpanı bulunur.
Örnek:

Taşınmaz - Emsal Satış Fiyatı - Aylık Brüt Kira - Brüt Kira Çarpanı
(TL / Temsili tutarlardır.)
Üst ve alt değerler alınmadan (111,11 + 106,66 + 112) / 3 = 109,92) ortalama brüt kira çarpanı bulunur.
Değeri hesaplanacak konutun kirası diyelim ki 500 TL bu durumda konut değeri 500*109,92 = 54.960 TL olarak bulunur.
2- Gelir Yöntemi İle Değer Tespiti
İşletmenin beklenen getiri oranı ile fiziksel, fonksiyonel ve sosyal yıpranma payı olarak alınabilecek amortisman oranı değerin hesaplanmasında "kapitalizasyon oranı" bulunur.
Örneğin bir konutun net işletme (kira) geliri 200.000 TL beklenen getiri oranı yüzde 7.5 ve kalan ekonomik ömrü 30 yıl ise hesaplama şöyle yapılacaktır:
Kapitalizasyon oranı = amortisman oranı + getiri oranı = 2.5+7.5 = yüzde 10
Konutun değeri = 200.000 TL / 0.10 = 2 milyon TL
3- Bağımsız Gayrimenkul Değerleme Şirketlerince Değerleme
SPL lisanslı değerleme şirketlerine değer tespit ettirerek bu değer itirazın dayanağı oluşturulabilir. Ancak 15 günlük itiraz süresinde bu yetişemeyeceği için bu değerlemenin dava aşamasında da yapılması mümkündür.
4- 2019 Emlak Vergi Değeri
Dilekçelerde 2019 yılına ait emlak vergi değeri yazılıp yeniden değerleme oranı olan yüzde 22.8 ile çarpıp 2020 değeri bulunup bu değerle TKGM değeri karşılaştırılmalıdır.
5- Bankalarca Yapılan
Ekspertiz Değeri
Eğer konutlar banka kredisi ile alınmışsa bankanın yaptığı değerleme de önem arz eder. Bu değerin de dilekçede yazılması mümkündür ve yararlıdır.

DİLEKÇE FORMATI NASIL OLMALI?
Aşağıda dilekçe örneğini veriyoruz: İş bu dilekçe örnek niteliğinde olup sadece bilgilendirme amaçlıdır. Her itiraz farklı değerlendirmeye tabi olup itiraz dilekçesinin konunun uzmanı kişiler eşliğinde yazılması gereklidir.

TAPUKADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜNE
Gönderilmek Üzere
...... TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNE
İTİRAZDA BULUNAN:
Adı ve Soyadı:
TC Kimlik Numarası:
Adresi:
DEĞER TESPİT BELGESİ
Tebliğ Tarihi:

İTİRAZIN KONUSU:
Maliki olduğum taşınmaza ilişkin değerli konut vergisine esas olarak belirlenen konut değer tespitine itirazımın sunulmasına ilişkin dilekçemdir

İTİRAZIN MADDİ VE HUKUKİ DAYANAKLARI:
Bu bölümde değerin yüksek tespit edildiği, çeşitli hesaplamalara göre değerinin yaklaşık....... olduğu ,en son emlak vergi değerinin ..... TL olduğu gibi teknik açıklamalar yapılır.
Değerlemenin objektif ölçütlerde olmadığı ortaya konur
Ayrıca Anayasa’nın eşitlik ilkesine aykırılığı vurgulanır.
SONUÇ:
Bu açıklamalar çerçevesinde müdürlüğünüzce belirlenen değeri kabul etmediğimi beyan eder, itirazlarım doğrultusunda taşınmazın konum, inşaat, piyasa şartları ve sair yönleri de dikkate alınarak yeniden bir değer belirlemesi yapılmasını ve yeniden yapılacak değerlemenin de tarafıma tebliğ edilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.

İTİRAZ SONUCU NE YAPILMALI?
İtirazla muhtemelen ret edilecektir. Ret edilmesi ile konut sahibinin dava açma hakkı doğacaktır.
1- İdari Dava Açılması
TKGM idare olduğundan ve yaptığı işlem bir idari işlem kabul edilmesi gerektiğinden itirazın ret edilmesi sonucu 30 gün içinde idari dava açılması gerekir. Bu dava idari işlemin iptali davası olacaktır.
2- Vergi Davası
İdari dava sürerken vergi dairesi TKGM tarafından belirlenen değerlerden verginin ödenmesini konut maliklerinden isteyecektir.
Mükellefler beyan ve vergi ödemelerini itiraz kaydıyla yapacaklar ve 30 gün içinde vergi mahkemelerinde dava açacaklardır.
3- Ödeme Emrine Karşı
Dava Açılması
Eğer konut sahibi ödeme yapmaktan imtina ederse vergi dairesi ödeme emri gönderecek ve bu durumda konut maliki ödeme emrini aldıktan yedi gün içinde vergi mahkemesinde "borcum yoktur" iddiası ile dava açacaktır.
Davaların mali müşavir destekli avukat aracılığı ile açılmasında yarar vardır.
Bu yasanın büyük kaos ve içinden çıkılmaz ihtilaflar yaratacağını rahatlıkla söyleyebiliriz.l birimlerle sağlanacağını anlayan belediyelerimiz var.