Hazineye ait yerleri işgal edenler için İmar Barışı

3194 sayılı İmar Kanun’a geçici 16.madde eklendi. Bu madde İmar Barışı esaslarını düzenliyor. Bu düzenleme içinde önemli bir hüküm var ki o da hazine ve belediyeye ait taşınmazları kullanan, işgal edenlere bu yerleri satın alma olanağı veriyor.

SATIN ALINABİLECEK YERLER

İşgal eden veya kullanana satılabilecek hazineye veya belediyelere ait yerler şunlar:

Hazine ve belediyenin mülkiyetinde olan yerler

Devletin hüküm ve tasarrufunda olmayan (dağlar, ovalar, meralar, kıyılar, kıyı kenar çizgisinde kalan yerler gibi) tapusu hazinede olan yerler

Bu yerlerdeki binalar için yapı kayıt belgesi düzenlenecek ve sonra satın alma işlemi gerçekleşecek.

SATIN ALINAMAYACAK YERLER

Satın alınamayacak yerler aynı zamanda yapı kayıt belgesi düzenlenmeyecek yerlerdir.

a) 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde,

b) İstanbul tarihi yarımada içinde, olup

3194 sayılı Kanunun geçici 16’ncı maddesi uyarınca adı geçen kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda kalan yerler

c) 19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2’nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda,

ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,

d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde,bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez. Yani satın alma söz konusu edilemez.

ÖZELLİK ARZEDEN YERLER

Kanunda ve yönetmelikte açıkça belirtilmemiş olan kıyı kenar çizgisinden geride dolgu alanlarını kullananlar, işgal edenler bu yerler üzerinde yaptıkları bina ve tesisler için yapı kayıt belgesi alabilecek ve satın alma yoluna gidebileceklerdir.

İstanbul’da bu tür binden fazla yer var. Rayiç bedel üzerinden satış bedelini yaklaşık 5 milyar dolar olarak tahmin edebiliriz.

Özel kanunları kapsamı dışında kalan ve bu kanunlarına göre değerlendirilmesi gereken taşınmazlar da İmar Barışı kapsamında satın alınması söz konusu olmayacak.

SATIN ALMA NASIL OLACAK?

Önce hazine veya belediyeye ait taşınmazlar üzerindeki bina ve diğer yapılar için yapı kayıt belgesi alınacak. Bu belge sonrası işgalci veya kullanan satın alma talebinde bulunacak

Bu taşınmazlardan Hazineye ait yerler Çevre, ve Şehircilik Bakanlığı’na tahsis edilecek.

Bu tahsis işleminden sonra rayiç bedel üzerinde Bakanlık kullanana doğrudan satış işlemini yapacaktır. Belediyelere ait yerler de belediyelerce doğrudan satılacak.

YAPI KAYIT BELGESİ BEDELİ

Satın alma işleminden önce hazine ve belediyelere ait yerleri kullananlar yapı kayıt belgesi alacaklardır. İmar Barışı sürecinde ödenecek olan Yapı Kayıt Belgesi bedeli arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden hesaplanan bedelin konutlarda yüzde 3’ü, ticarette yüzde 5’i olacak şekilde belirlenir. Örneğin, Kadıköy’de 6 bin metre kare Hazine’ye ait arsa üzerinde 300 metrekare alanlı kapalı alanların olduğu bir yerin yapı kayıt belgesi bedeli şöyle hesaplanacaktır:

Arsa emlak vergi değeri= 15.000 TL/metrekare

İnşaat birim metrekare maliyeti= 1.000 TL/metrekare

(15.000TL/metrekare x 6.000 metrekare)+(300 metrekare x 1000 TL/metrekare)=90 milyon 300 bin

Bunun yüzde 5’i 4.5 milyon TL yapı kayıt bedeli olacak.

Bu örneğe bakarsak emlak vergi değerinin yüksek olduğu yerlerde yapı kayıt bedelinin de yüksek olacağı ortaya çıkmaktadır. Bu da satın alma işleminden vazgeçme konusunda caydırıcı olabilir.

BOŞ ARSALAR VE ARAZİLER

Yapı Kayıt Belgesi, İmar Barışı kapsamında değerlendirilmiş olan yapılar için oluşturulacak belgedir. Bu belge olmadan İmar Barışından yararlanılamamaktadır. Bu durumda hazineye ve belediyelere ait boş arsa ve arazileri işgal edenler İmar Barışı kapsamında bu yeri satın alabilecekler mi? Kanun “yapı belgesi almış binaların bulunduğu hazineye ve belediyelere ait olan yerler” olarak düzenlendiği için yapı kayıt belgesine konu yapının olmadığı hazine ve belediyelere ait arsa veya arazilerin bu kanun kapsamında satın alınmasının mümkün olmadığını düşünüyoruz.

NOT: İmar Barışı ile ilgili hususları daha detaylı olarak yakında Aydınlık’ta yazacağız.